顾洪波：2021年中山会跟涨！未来居住价值或超越龙岗！

　　3月14日，淘房志在深圳前海华侨城JW万豪酒店举办了一场投资价值论坛，本次论坛邀请了深圳淘房志创始人——顾洪波先生。

　　据悉，此次活动吸引了100多位购房者慕名而来，现场座无虚席本次演讲干货满满，下面是深圳淘房志整理的重要观点，供大家参考。

　　5、被围堵后的资金流向，深圳内部的轮动，重点关注东部14号线，优质公寓。大湾区核心区的轮动，重点关注中山、珠海、广佛。全国轮动重点关注，上海、北京、及一些强二线、深圳二手房指导价后，二手房交易将陷入低迷，

　　新房热度降低，网红盘减少。7、深圳房地产的总体水位最终还得往上走，很核心的决定因素还是这几个：人口、供应量、货币政策等等。

　　第一个数据，2020年美中欧日等主要经济体的货币供应增量总和高达14万亿美元。美国去年印钞票的增幅高达76.8%，拜登刚上台就推出1.9万亿美元的经济刺激计划。

　　但最新中国的广义货币的余额，这个数字是指全中国所有人手里的现金，以及银行的存款，可以用出来的现金，现在是223.6万亿元人民币。

　　我在这里也强调一点，一切资产价格的变动，本质上都是货币现象，因为不管买房还是买股票，最终都是用钱去衡量的。

　　从国际形势来说，其实也不支持中国政府过于收紧货币。美国这样印钞票，中国如果收紧货币，人民币就会升值，而人民币升值又会导致中国的很多出口企业出口量降低、利润降低，不利于就业。

　　根据我们了解的数据，现在深圳的二手房交易比去年同期跌了百分之七八十。去年同期已经很低了，我们知道去年二三月份是疫情期间，今年这个时间比去年还下跌了百分之七八十。

　　有些人认为二手房不能买了，可能很多人会往新房走，但我们认为，既然二手房降下去了，也一定会影响新房，所以新房的热度也会降低，除非几个超级网红盘

　　在目前这种情况下，我认为最大的变量是银行。现在深圳所有的主流银行都表态，会把政府的二手房指导价作为一个主要的参考数据。

　　刚才我提到，去年深圳所有的金融机构人民币存款增加了20%，深圳的银行手里有这么多存款，存款对于我们来说，我们是收利息的。

　　所以深圳的这些银行，不管是分行还是各个支行，有很强烈的要把钱贷出去的动力，不管是从他个人来说，还是从整个银行的角度来说。

　　个人觉得半年观望期之后，深圳房地产的总体水位可能最终还得往上走，很核心的决定因素还是这几个东西：

　　我觉得如果大家手里还有房票，还有机会买深圳的资产，还希望把更多的钱留在深圳，要重点关注几个点，一个是东部

　　我们知道大湾区的核心区就是那一块，从深圳的前海往东莞到滨海湾新区、南沙，再到中山，转到中山的火炬开发区、马鞍岛，再转到珠海。过去这几年也是一步步走，先是深圳的前海、宝中、大空港这些地方上涨，当沙井的二手房在去年都出现8万的情况下，东莞的滨海湾新区也无房可卖，以前东莞的新盘是很欢迎深圳人去买的。

　　广州相对会独立一点，广州去年开始涨，今年广州的一些次优区域也会开始涨。去年涨的是广州的核心区，今年可能广州的一些没那么核心，但是位置还不错的区域也会涨。

　　如果有些朋友觉得在深圳确实没机会了，名额被限制了，基本上现在各种渠道都被封得比较死了，手里又有点闲钱，在大湾区也可以重点关注中山、珠海、广佛区域。

　　2018年到2019年，整个大湾区里面就是深圳在涨。2020年东莞和南沙跟涨，东莞在2019年下半年开始就已经在涨了，

　　现在中山的均价大概是1万出头，离深中通道最近的马鞍岛现在是3万多，听说马鞍岛有的楼盘今年会卖到4万。今天赞助我们活动的项目云鼎府离马鞍岛也很近，同属火炬开发区，这个项目的售价是2万多，每次开盘的价格也都在往上走。

　　以前很多人担心深中通道开通之后过路费会比较贵，但现在一个说法是，深圳和中山可能会协调，每天可能有500部大巴往返深圳和中山，

　　深圳科技中心的西移，深圳的科技企业现在是集中在科技园，将来会转移到大铲湾一带，就是腾讯科技岛这边，将来腾讯科技岛十几万的员工，

　　他可能在深圳湾只能买一个一房或两房的小户型，但他到中山可以买三房、四房，甚至买别墅，这就是很大的不同。

　　2019年的时候，我们说看好南沙的时候，很多广州本地人，包括很多广州的地产同行都是不看好的，但最终市场验证了我们的判断，

　　翠亨新区其实也属于火炬开发区，马鞍岛属于翠亨新区的先行区，这个区域在房价上的爆发力应该可以相当于下一个南沙。

　　当然马鞍岛规划了一个很重要的地标建筑，当它建得差不多的时候，如果那时候马鞍岛的房价依然没有涨得那么猛，那时候就可以进入，因为周边的配套会慢慢完善。

　　大家熟悉的招商蛇口，其和禹洲集团共同打造的招商禹洲云鼎府，就是藏在火炬开发区大东区的优质产品，更是深中通道头排资产。

　　去年10月项目首次开盘，便遭到了购房客的疯狂抢购，按照项目发出来的公告，其两小时即售出262套，揽金5亿。

　　据了解，招商禹洲云鼎府之所以受到购房客关注，靠的并不仅仅是品牌力量，其区位和配套和产品方面也非常让人心驰神往。

　　其距离深中通道在大东区的第一出口即黎村出口，仅约6公里，是深中通道头排资产，能率先收割深圳风口。

　　除此之外，招商禹洲云鼎府还毗邻中山客运口岸、中山城轨站、以及规划中的城市轨道2号线，不管是通往中山各大主要镇区，还是到广州、深圳、珠海等粤港澳大湾区核心城市，都非常方便。

　　目前的马鞍岛规划是雄心壮志，但现在还是一片待开发的状态，站在售楼处四顾茫然，买个油盐酱醋都全无着落，购房者下手前当然很纠结。

　　学校，有省一级幼儿园+小学+中学9所学校环绕；医院，有火炬区公办医院开发区医院为健康保驾护航；公园，过个马路就是约240亩的得能湖公园，相当于是家门口的后花园。总之，齐全的配套令人叹服。

　　其中不乏景观会客厅、约1000平米的新加坡度假式宽奢泳池、约500米的中心园林环形乐跑跑道、约3800平米的全龄化复合活动空间，以及约900平米分龄式童乐世界等等。

　　再者，小区高度智能化，小区高度智能化，采用云社区+云家居+云智能，方便业主生活的同时，还为家人的安全保驾护航。

　　以项目89平户型为例，最大的优势是做到三开间朝南，并且还拥有景观大阳台，关键是该户型为楼栋单边位，透过旁边的会展中心也能看到巨幕湖景，视野非常开阔。