深圳最被看好的4个片区曝光!

　　在今年全国不少热点城市楼市异动的情况下，维稳平静的深圳楼市却得到不少业内专家的青睐，甚至高呼要“建仓深圳”。而前不久也传闻投资公司进深，横扫龙华红山6979的400多套公寓。

　　连一贯提示深圳房价下跌风险的杨红旭，也预测2018年投资机会将出现在深圳，并声称“地点首选前海板块，这是整个深圳未来十年最具潜力的板块。其次是宝中。再次是龙华。”

　　挑选了几个反复被提及的区域：前海、宝中、龙华、光明，来详细给大家扒一扒到底是不是潜力那么大。

　　范围：前海区块15平方公里，东至月亮湾大道，南至妈湾大道，西至海滨岸线，北至双界河、宝安大道。

　　在百度百科中，你可以看到前海被称作未来珠三角的“曼哈顿”。作为迄今为止国家批准的地域面积最小的区域规划，前海自2011年正式成立后就一直作为重点对象出现在深圳官方规划文件中。

　　从正式纳入十二五规划，到十三五规划中成为深圳双中心之一，六年中前海迎来了大爆发。而对于购房者来说，最直接的表现就是房价涨幅。只不过以区域内以写字楼和大面积公寓为主的前海，留给普通投资客的机会越来越少了。

　　这几年来，深圳房价涨得最猛的两个区域就是前海和龙华。即使有专家分析它俩已把未来的升值空间都透支了，依然有源源不断的购房者坚信其潜力无限。

　　前海新房成交主要集中在2015年和2016年，全年成交套数都超过1000套。而今年由于推售减少，骤降到48套。五年来，前海新房从2.7万涨到7.7万，涨幅185%。

　　由于没房卖，今年前海基本处于空窗状态，截至到11月全年也只卖了48套房。参考样本不够，以至于价格波动也比较大，跟年初对比下降了16.7%。（不过这个参考意义不大，看看就好）

　　十三五整体规划：前海将构建“三区两带”格局，初步划定22个开发单元，全区规划就业人口约80万人。桂湾、前湾、妈湾片区分别定位为核心商务区、综合发展区和保税港片区，滨海休闲带和综合功能发展带连通三区。

　　重点发展金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他专业服务等。到2020年，建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区，成为亚太地区重要的生产性服务业中心，成为世界服务贸易重要基地。

　　由于前海重点发展的是金融业服务业，所以自贸区内住宅非常少，基本都是写字楼。再加上是新开发地区，也没有什么旧改。因此规划配套中最重点的就是交通，届时将建成深圳西部最重要的轨道交通枢纽。

　　近期重点加快推进配套：港深西部快速轨道、穗莞深城际线建设，远景预留深珠城际线通道，推动前海综合交通枢纽和12号、15号、9号线西延线建设，建设大南山隧道等。（看来前海各种重大交通规划落成，距离并不遥远了）

　　4条城际轨道：港深西部快速轨道、穗莞深城际线年底建成）、深惠城际线（前期工作开展中）、深珠城际线，可实现前海与香港、广州、东莞、惠州、珠海等城市1小时直达。

　　目前在售新房住宅很少，大部分是公寓产品，且都以大户型为主，价格在8-16万/平。资金不够雄厚的投资客，还真不是可以负担得起的。

　　范围：以新安六路为界分为南北两部分，南片为滨海片区，北片为碧海片区，总用地面积15.06平方公里。

　　作为西进的主阵地，最新规划又被划入了前海中心，宝安中心区近年来势头也是很猛。虽然是原关外，但房价早就超越了关内大部分片区。

　　宝中楼市的爆发得益于自贸区，享尽前海概念的宝中在宝安区环境配套都是最好的。再加上未来西部重头戏滨海中心区也在区域内，这也不难理解专家们为何把宝中预测为“下一个豪宅区”。

　　不过目前来看，宝中的名校资源比较缺乏。除了刚开业不久的壹方中心，片区内也暂时没有其他大型商业，似乎有点难以匹配其10万+的房价。

　　作为深圳房价暴涨的典型地区，宝中房价存在一定泡沫和风险性。不过有诸多规划利好加持，即便楼市冷清，宝中的房价也依然坚挺。

　　再来看看今年一整年的成交，价格上基本保持平稳波动不大，但对比年初也涨了14.25%。成交主要跟着大势走，集中在4-7月份。

　　宝中在售新盘较少，价格也基本在10万+，大户型为主。二手楼盘大多是2006、2007年后建设的次新房，社区环境好，片区已有图书馆、体育馆、少年宫等成熟配套，比龙华红山的建设周期早，公建设施更完善。

　　不同于前海和宝中还略带波折的曲线，龙华这几年来简直就是直线年开始涌现大量新盘，每年的成交量都在3000套以上，2015年最猛甚至达到了6170套。

　　今年龙华房价可谓控制得相当好，这直线都要跟深圳全市房价的幅度重合了。相比年初房价只上涨了2000元/平不到，虽然成交量相比之前下降了，但2096套的成绩放在全市来看依然表现不错。

　　十三五整体规划：未来应优先承接福田外溢高端功能，围绕高铁经济发展现代服务业和战略性新兴产业，同步强化南北向交通联系、完善公共配套设施。其中最核心的深圳北商务中心片区，主要发展总部经济、产业金融、电子商务、商务办公、文化创意、综合商业等功能。

　　以深圳北站商务区为核心，整合周边梅林关片区、民治中心片区等，共同打造深圳北部新中心。强化总部经济、国际商务、金融业等核心功能，依托地处深圳几何中心的区位优势，建设与福田-罗湖中心区商务体系相衔接的高端服务集聚区。重点发展总部经济、金融、商贸、专业服务等现代服务业，打造集高端商务、现代商贸、金融服务等于一体的“国际会客厅”。借力高铁经济，布局公共服务功能，塑造深圳新地标，建设具有国际水平和现代化特色的综合型服务片区。

　　以新区科技文化服务核为重点，结合观澜战略性新兴产业园等周边片区，打造区级科技中心、文化中心、公共服务中心及战略性新兴产业集聚基地。以科技文化服务为核心，商业、行政、医疗、社会保障服务为支撑，规划建设新区图书馆、科技档案馆、群众艺术中心，增强特色学院、教育培训、科技孵化等功能开发，打造新区科技引领、文化服务的辐射源。

　　重点建设九龙山产学研示范区，加强产权清理和土地整备力度，结合福民创新园，重点发展中小科技企业总部、新兴产业研发孵化、综合配套服务等，打造集国际高等教育、研发孵化、总部经济、生态休闲于一体的创新知识城区。

　　依托三联、龙园、景龙、清湖等社区，借助龙华商业中心发展带动，积极推进以商务楼宇、特色商业街、专业市场及现代居住功能为重点的城市更新项目改造，重点完善公共服务配套，促进多元业态集聚，提升城区商务、购物、休闲、娱乐、餐饮等功能，打造新区产城融合示范区。

　　加快大浪横朗片区土地整备，拓展大浪时尚创意城发展空间，大力引进时尚品牌研发设计总部、服装设计学院，配套建设专业市场、购物街区、会议中心、主题酒店等，引导高端发展，提高产业附加值，打造深圳重要的时尚创意之城。

　　以观澜文化产业园为重点，加强城市环境综合整治，提升公共服务水平，依托观澜高尔夫、红木、版画等优势资源，重点发展体育休闲、工艺美术、网络传媒、都市旅游等与生态文化功能相适应的文化创意产业，提升生态文化内涵品质，打造深圳知名特色主题旅游基地。

　　轨道4号线号线，开展轨道交通中轴线、宝龙线前期研究，完成现代有轨电车示范线工程建设，动工建设有轨电车二期。高快速路：

　　深圳外环高速、梅观高速市政化改造、龙海通道、侨城东路北延段、观光路快速化改造、清平高速及北延段、龙澜大道、龙澜大道北延段、龙澜大道-福龙路立交、高尔夫大道市政化改造等工程。主干道：

　　玉龙通道、石清大道二期、五和大道、观澜工业一路、田贝-大水坑、悦兴路、观澜人民路、和平路接观澜大道、光侨大道至布龙路连接线市政工程、富澜路、观天路西延段（观天路至华宁路）、观澜大道改造提升等工程。次干道：

　　现代有轨电车示范线沿线道路改造、北站商务中心区路网建设、东环二路（布龙路至龙观路）、建设路（工业大道至东环二路）、翠幽路（观澜大道-五和大道）、观澜平安路（观澜大道-环观南路）、桂香路、油松路（布龙路至东环二路）改造提升等工程。教育：

　　扩大优质义务教育资源,新建公办学校20所，改扩建学校7所。到2020年，新增义务教育公办学位3.5万个，新增高中学位7500个，基本满足学位需求。推动与深圳外国语学校、深圳市高级中学等优质品牌教育机构合作办学，推进中小学素质教育特色学校建设。推动普及高中阶段教育，逐步分类推进高中教育免除学杂费。推进深圳市第八高级中学投入使用，完成观澜中学和龙华中学改扩建。普惠优质发展学前教育，扩大学前教育规模，提升普惠性幼儿园比例，新增幼儿园75所，幼儿学位2.25万个。学校建设项目：

　　加快深圳市第八高级中学建设，新建致远学校（高中），深圳外国语学校龙华校区，白石龙学校（深圳市高级中学龙华校区），梅龙学校，红山片区学校（初中),虔贞学校，福民学校，观澜西北片区规划学校，上塘学校，鹭湖学校，春华学校，清湖产业园片区学校，民丰学校，上芬小学，和平小学，清龙小学，长湖学校，梅陇镇片区学校，观湖小学；改扩建观澜中学、龙华中学、德风小学、桂花小学、振能小学、丹堤实验学校、书香小学。公园：

　　“2公里内有社区公园、5公里内有综合公园、10公里内有森林（郊野）公园”，到2020年，公园总数超过140座，形成“十五分钟公园休闲圈”保障房：

　　建设市美术馆新馆、市第二图书馆（调剂书库）、深圳书城龙华城等市级项目；新区文化体育中心、新区群众艺术馆、新区音乐文化创新中心、新区图书馆、新区大剧院（会堂）、新区科技馆、新区青少年宫等7个区级重点项目；观澜文化中心、大浪文化艺术中心、民治群众艺术中心、白石龙音乐公园、石皮山文化公园、观澜体育公园、民治（民康）体育公园、民治（简上）公共体育中心、大浪体育中心等9个区域性项目。医疗卫生项目：

　　新建深圳市新华医院、市第二儿童医院、新区综合医院、新区妇幼保健院等4所医院；改扩建新区人民医院、新区中心医院；利用社会资本建设民营医院1家。新建12家社康中心。建立区级全科医学临床技术培训中心。4在售房源

　　龙华房价主要沿着4号线站点逐级递减，不过白石龙自从地王项目龙光玖龙玺之后暂无新盘，深圳北则以写字楼为主，高价楼盘主要集中在红山片区。那些传说中8-10万的新房/次新房，主要是得益于深高学位+高赠送，比如金亨利首府。

　　这两年来，龙华中心地段的高房价逐渐把刚需挤压到观澜，而不到5万/平的房价也成了投资客的新目标。

　　范围：位于深圳市西北部，新区下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个街道办事处，28个社区，面积156.1平方公里。

　　虽然是位于西北部，光明中心却被列入中部发展轴，与龙华中心一同承接福田外溢高端功能，并且同样发展高铁经济。除此之外，光明还是全市地铁快线

　　不过光明的爆发主要是在2015-2016年，先是2015年新房成交套数达到近4000套，紧接着2016年房价涨了近80%。

　　光明凤凰城：总面积约15平方公里，包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边片区及红坳片区，是深圳市16个重点开发区域之一，将打造成为光明新区的行政、经济、文化核心功能区。光明凤凰城重点打造“一环两轴三核”总体格局。

　　中大城：总面积约12平方公里，包括中山大学深圳校区、光明同富裕工业园片区及新羌、圳美片区，将努力打造成为重要的区域性教育高地、医疗高地和创新高地。

　　茅洲河一河两岸生态休闲带：总长度约14.8公里，以茅洲河干流为骨架，串联沿线支流、排洪渠，重点打造成为光明新区独具魅力的城市滨水景观长廊和休闲文化带，营造自然亲水、休闲人文、富有活力的中部生态文化休闲带。

　　沿松白路一路两侧转型提升带：全长12公里，重点打造“1+3+N”功能布局，促进沿线交通、土地、产业、经济的耦合发展，打造一条光明西部片区的“深南大道”。

　　教育：加快市第十高级中学、新区外国语学校等项目建设，力争2017年建成投入使用。到2020年，新建红花山中学、新区外国语学校、中山大学配套中学配套小学等8所学校，改扩建公明二小、玉律小学等8所学校，新增中小学学位约2万个；新建幼儿园20所，新增幼儿园学位约7200个，普惠性幼儿园比例达到60%以上。培育5-8所国际化民办学校

　　医疗卫生：建成中山大学附属第七医院、新建深圳中医院光明院区、迁址重建光明新区人民医院、新建光明新区中心医院二期；新建深房传麒山、甲子塘工业区等片区社康中心，对西田、新围、东周等15家社康中心实施标准化升级改造。

　　社会福利：新建光明社会福利院、改扩建公明颐养院、规划建设新区社会保障综合服务中心、老年人日间照料中心；续建高新西（塘家）拆迁安置房、公明办事处保障性住房、高新西产业配套宿舍工程、钟表基地配套员工宿舍、中山大学配套人才住房等保障性住房和人才住房项目。

　　文化体育：新建新区文化艺术中心、深圳书城光明城；新建田寮、松白、新健兴等3家文体中心；规划建设光明体育中心、青少年足球训练基地；新建一批社区文体中心、城区街区24小时自助图书馆等。

　　新型社区：实施城中村综合整治工程；积极推动“宜居社区”、特色园区建设；推动社区家园网二次开发全覆盖，打造餐饮、家政、娱乐、购物等社区共享服务平台。