小易论楼市

　　简介：专注研究合肥楼市，专业分析合肥房产。研究合肥楼市十余年，对合肥房地产市场了如指掌，成功预测2016年合肥房价大涨，已指导数千人在合肥买房。

　　本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图： 成交量变化 从2021年3月-2022年6月合肥二手房成交量来看，随着近期限购连续放松，5月份和6月份成交量缓缓回升，如果单看6月份，上、中、下旬成交量逐步递增，说明二手房市场正在慢慢回暖。 因为3月份、5月份和6月份的成交量相差不大，我们拿这两个月做对比。先看非限购区，6月份较这两个月有明显增量的板块是庐阳区的庐阳东，包河区的二环路外和二环

　　昨日，合肥购房政策迎来调整，这是继5月10日以来合肥限购再次放松。政策调整主要分为四个方面： ，户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格。 第二，非本市户籍居民家庭购房资格认定中，社保个税认可追溯、补交。 第三，法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。其中，新建商品住房需为开发企业自行销售的房源。 第四，限购资格查询时，非限购区域住房（新站区、瑶

　　关注“小易论楼市”微信公众号，进入小密圈进行提问，以下精选问答来自我的小密圈。 问：易总，接下来栢悦书香，滨河湾，星澜湾都会在6月登记，这三个盘从倒挂角度来看，优先顺序如何？滨河湾和星澜湾居住舒适性相对好一些，栢悦书香紧邻方兴大道，高速，未来还建设宿松路高架转方兴大道的高架桥，如果打中栢悦书香122平，三室，后期考虑小区房源少，噪音多，边上同样有区房门票可购买的情况下，未来转手难度如何？五年可售价

　　本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图： 成交量变化 从2021年3月-2022年5月合肥二手房成交量变化表来看，自去年4月份限购收紧之后，合肥市场在2021年9月至2022年2月份进入一个低谷期，月均成交量不足500套，仅仅是正常时期的1/4左右。 今年3月份经历了一个短暂的成色不足的“小阳春”之后，4月份又基本被打回原形，自5月10日合肥限购放松以来，市场持续回暖，5月份二手房成

　　继南京、苏州之后，合肥于5月10日也放松了限购政策，距离2021年4月6日限购新政以来，仅过去1年零1个多月。我之前分析合肥政策限购放松快会在今年年中，这点比我预想的提前了一个月，而且放松力度整体比预期也略大一点，说明近期市场恶化速度是比较快的。 2021.4.6新政主要收紧措施是划定限购区，严格限制热门板块二手房和重点的购买套数，本质是限高，通过限制优质板块优质房产的需求，来达到抑制全市整体房价

　　本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图： 成交量变化 从2021年3月-2022年3月合肥二手房成交量变化表来看，自去年限购收紧之后，成交量逐月下降，在10月份时达到点，之后4个月有所回升，但是不明显，今年3月份成交量较前几个月几乎翻了一番。 如果跟过去半年来月均成交量相比，3月份确实算得上一个小阳春，但跟往年正常月份相比，可能连一半都不到，说明今年的所谓“金三”，成色不足。 分板块

　　合肥高新区近年来发展较快，目前是除滨湖外最炽手可热的新区，当然房价也是节节攀升，这里面既有高收入人群快速增长带来居住需求旺盛的原因，也有土地资源紧张造成住宅供应短缺的因素。 这次分析数据基于合肥某二手房平台实际成交数据，样本数为2974套，横跨8个季度。我计算了这8个季度的成交均价，并以2020年第一季度均价作为基点，得出每个季度的平均涨幅。 从成交量来看，由于过年原因，2020年第一季度成交量显

　　本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图： 成交量变化 从2021年3-12月合肥二手房成交量变化表来看，3月份达到成交高峰期，成交量为3050套，4月份合肥限购收紧，此后成交量逐月下滑，在10月份时达到历史最低点的424套，这个数值仅有高峰期时的14%，随后两个月逐步回升，但与正常月份相比，恐怕还差得远。 分板块来看，政务区的天鹅湖南、翡翠路西，滨湖区的46中、核心区、金融西，高新区

　　政务区是合肥房价的制高点，价格高意味着整体价值最高，这反映在所占有资源的质量和数量上。从整个大周期来看，政务区可能不是平均涨幅最高的区域，但一定是价格最为坚挺、流动性最好的板块，涨幅也居于前列。 这次分析数据基于合肥某二手房平台实际成交数据，样本数为1648套，横跨7个季度。我计算了这7个季度的成交均价，并以2021年1季度均价作为基点，得出每个季度的平均涨幅。 从成交量来看，一季度因为有过年因素

　　2020 年至2021 年是合肥房地产经历的又一次大周期，虽然这次大周期表现远不能跟2016 年相比，但影响同样深远。这次大周期来得毫无征兆，以至于大家都没有感觉到，甚至等房价都涨过了才意识到合肥又经历了一次房价大涨。 滨湖是合肥房产的优质板块，滨湖在合肥房产周期中的表现，最能体现合肥作为一座新兴城市的发展潜力和城市吸引力。我以2020 年全年和2021 年前三季度合肥滨湖的二手房成交数据为基础，

　　本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图： 成交量变化 从2021 年3-8 月合肥二手房成交量变化表来看，3 月份达到成交高峰期，成交量为 3050 套，4 月份合肥限购收紧，此后成交量逐月下滑，8 月份成交为 769 套，仅是高峰期时的 1/4 分板块来看，受限购影响最小的是瑶海新站区、肥东、北城、肥西县城、蜀山区长江路北、包河区二环路内、庐阳东、蜀山区蜀山东，这些区域成交量较高峰

　　一、 滨湖兰园 滨湖兰园高层最近4 月份备案均价为 23384 元/ 平米，实际价格也差不多在 2.3w 上下浮动。其中 112 平米户型属于比较热门的房源，总价浮动区间在 250w- 285w 左右。 我们可以看到旁边距离最近的招商雍华府， 98 平小三房户型，今年1 月份高层成交价格为 3.3w ，滨湖金茂悦3 月21 日成交房源价格为 2.92w ，如果取平均数，大概在 3.1w ，再加上未

　　2021年4月6日，合肥出台《》，主要有八条内容，可称之为“合肥房产新政八条”，开启了合肥市房地产的新一轮调控。 政策出台背景 众所周知，2020年新冠疫情这个黑天鹅，对世界各国都造成重创，为尽快恢复经济，全球竞相启动量化宽松，中国也无法独善其身。2020年中国M2同比增速达到 10.1%，而gdp增速只有 2.3%， 7.8%的差值，说明货币实实在在超发了。 这么多年来，我们知道一个基本事实，人

　　问答一 问：小易老师，贝壳刚刚关闭了成交价，您考虑是出于什么目的呢？对我们以后买卖二手房和房价走势有什么影响呢？ 答：我一直以来担心的事情还是发生了，很多数据将不再透明，大家没有可参考的对象了（我写文章也缺乏数据支撑了）。从我个人经验来看，当一个小区一套房子出现某个成交，后面卖家一般会比之前成交价挂得更高，在市场比较热的情况下，该户型成交价短期可能会节节攀升，最后导致小区房价整体上涨，这就是所谓的

　　我在两年前写过一篇关于合肥房产板块的文章，名为《》，经过这两年发展和对合肥房地产市场的再认识，现对之前内容进行 修正 和 完善 根据合肥房产发展的一些特点，我将合肥 11 个区域分为 37 个板块： 11 个区域分别是：庐阳区，蜀山区，包河区，瑶海区，政务区，滨湖区，经开区，高新区，肥西县，肥东县，长丰县。 37 个板块分别为： 1 、庐阳区：环城河内，四里河，庐阳东。 2 、蜀山区：黄潜望，长潜

　　2020 年一定是很多人都难以忘记的一年，不仅仅因为爆发了疫情，合肥房价同样令人印象深刻。从咨询我的粉丝来看，很多人因为买房，不知道度过了多少不眠之夜，由于合肥热点区域房价上涨，他们不断与自己心仪的房子失之交臂。 从安居客合肥房价走势来看，合肥房价8 月份开始转折，9 月份以后快速抬升，11 月份涨幅达到最大，实际表现可能会更激烈一些。本篇我将通过研究全国 50 个重点城市房价走势及合肥链家（贝壳

　　问答一 问：易总，我是一个老合肥人，对学区比较熟悉……我觉得还是老城区传统学区才靠谱，有沉淀，学生家庭以中产

　　随着今年下半年合肥房价的进一步上涨，市场上又出现很多急于上车的购房者，我经常会遇到这样的提问：易老师，我手里

　　11月份的合肥房地产市场，可以说是自限购以来最热的一个月，很多人跟我讲似乎又梦回2016年，但从实际情况来看

　　我经常会遇到这样的问题：小易老师，前两年你不建议我买某某小区，到今年为止，这个小区已经涨了几千块钱了，现在被打脸了吧？

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