中山商业地产扩散式发展 镇区市场成房企进军新方向

　　“年底我们商业中心开业，这对于中山城北港口片区的居民来说将会是一大利好消息，届时将会改变港口镇大型商业中心比较匮乏的现状。”保利地产中山公司营销总监方表示。

　　近年来，房地产企业进军商业地产的越来越多，在城区商业综合体已经出现过剩苗头的背景，一些企业将目光投向镇区市场。据中山市统计局数据显示，由于受电子商务的冲击，前三季度，壹加壹、益华百货、优越城百货、华润万家超市等几家大型百货商场零售增速均处于下滑趋势，同比下降4.9%，增速明显低于零售业增长水平。

　　对此，有专家认为，投资镇区商业地产一方面需要选择未来人口有增长空间的镇区，“人口密度和聚拢度对于商业中心的发展有决定性作用”；另一方面，商业地产招商和运营要勇于创新，面对电商冲击，那些富有体验式、情景化的商业业态会更加具有竞争力。

　　从小榄镇大信新都汇出发，在10公里范围内，就有包括百汇时代广场、龙山商业中心以及海港城等多个大型商业综合体。据公开资料显示，小榄大信新都汇营业面积约为15万平方米，顺昌广场为7万平方米，118向明广场约为3.5万平方米，百汇时代广场建筑面积达25万平方米；位于105国道一侧的小榄海港城楼高150米，总建筑面积达20万平方米，其中商业营业面积为8万平方米；位于龙山的龙山商业中心和天幕城步行街总营业面积也超过5万平方米。

　　据以上不完全统计，小榄已有和在建的商业综合体总面积已经超过50万平方米。对于商业综合体而言，常住人口密度是其发展兴旺的关键因素。按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积一线平方米，二线平方米，三线平方米。

　　而小榄镇的人口数量在近年来却呈现逐渐放缓的趋势。《中山统计年鉴（2015）》显示，2014年底常住人口为32.24万人，2010年为31.58万人，5年时间，常住人口增加0.66万人，如果除去人口的自然增长，外来人口在5年时间内几乎没有什么变化。即使按照人均1.2平方米的商业面积测算，小榄商业地产的体量也已经相对过剩。

　　不仅小榄镇，在临近的东升、东凤、古镇、横栏等镇区，已建成和在建的商业综合体项目呈现出鳞次栉比的密集分布状态。对此，有不愿具名的业内人士坦言，“以小榄为中心的东北部镇区，随着人口增长趋势的放缓，前些年上马的商业综合体逐步投入运营，再加上电商的冲击，竞争会越来越激烈，如果没有自己的核心竞争力和创新业态，恐怕经营压力会很大。”

　　中心城区、北部镇区的商业地产蓬勃发展，但中山南部片区却似乎动静不大。事实上，中山南部的商业地产发展也比较早，如三乡镇的华丰商业街和宝元鞋厂附近的商业街，其主要销售镇内企业生产的服饰、皮具和鞋袜，因价廉物美，为中山乃至港澳地区的居民所熟知。早年，不少市民都选择到三乡购置衣物，然而这种线下购物形式，正遭受电商的猛烈冲击。

　　南部商业地产发展有所放缓，仍不碍其成为开发商所关注的目标。坦洲镇这两年来就一直“绯闻”缠身，“万达即将进驻坦洲”的消息隔三差五就被关注与讨论。作为中山南部大镇之一，坦洲同时也是中山各镇区中面积最大的一个。该镇的居住人口数量数年来一直呈现逐年上升的势头，当中很大原因在于不少珠海“刚需族”到这里置业，以解决生活居住需求。人口密度是商业开发的重要指标，坦洲因此备受关注也是不难理解。

　　今年5月1日，位于三乡镇的缤纷汇购物中心正式开业。缤纷汇位于三乡镇新城区中心，毗邻镇、正对三乡文化广场，背靠景观一品、雅居乐新城等多个镇内新兴住宅区，作为近年来中山南部镇区规模最大的新增商业综合体之一，该区域也迅速成为三乡镇内居民消费娱乐的中心。缤纷汇消费辐射范围包括了三乡、五桂山、坦洲等地。事实上，看好南部片区消费潜力的并不只有缤纷汇，目前三乡镇内富和名都商业综合体正进入整体工程的最后收尾。现场所见，该商业中心设有酒店、影院及KTV等多种消费娱乐部分。

　　随着三乡缤纷汇的开业，如今中山商业综合体的发展也从扎堆中心城区和北部，演变为向东南西北多个区域的扩散式发展趋势。

　　“若比邻社区商业中心是保利地产开发的社区商业品牌，以自营的比邻超市以及延续社区邻里温情的邻空间为双核心驱动，同时搭配面包、咖啡、美容、美发、药店、洗衣、健身、餐饮等生活服务业态的一站式社区商业体验空间，将带给消费者全新的生活体验。”27日下午方在接受采访时介绍。

　　在合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟看来，目前港口尚没有大型成熟商业中心，无论是从地理，还是交通的便利度，保利国际广场项目都具有不错的发展前景。“不过，我保利国际广场可以和周边的港汇城、红星美凯龙等商业项目实现错位竞争，从而形成规模效益，实现最大规模的人气聚拢。”

　　除了港口，火炬开发区、南朗等镇区也是业内比较看好的商业地产新目标。在此前公布的《中山市城市总体规划（2010—2020年）》（下简称《总规》）中显示，到2020年，中山市人口规模拟增至420万人，按照现在中山市公布的315万人口计算，中山市将利用约5年时间比现在增加1/3的人口。

　　“如果未来5年内，中山的人口可以按照规划中的趋势实现增长，那么火炬开发区、南朗、东区、南区预计将是人口增长比较多的板块。”谢仲娟认为，“人口增长带来的就是商业购买力的增加，除了东区商业比较成熟以外，火炬开发区目前除了太阳城片区，并无其他成熟的大型商业中心；而南朗镇的商业更为匮乏，随着已售出楼盘入住率的逐步提高，对商业配套的需求也会同步增加。”