临深板块深圳置业者比例超70% 房价上升通道仍在

　　近期，包括深圳在内的一线城市房价普遍上涨，对于普通刚需和改善型置业者而言，在市区买房已经“难于上青天”，相关部门出台的一系列楼市调控政策着眼于打击投机和稳定房价，作为一个超大城市的深圳，核心区域房价高应该是市场大趋势。那么，深圳刚需明天住在哪里？在感慨深圳房价的天花板有多高的同时，我们不妨思考一下这个城市究竟有多大？大深圳时代，千万深圳人如何安放置业梦想？中山、东莞、惠州离我们究竟有多远？

　　日前，著名经济学家樊纲做客惠州时谈到，如今深圳的居住人口约2000万，经济活动人口达3000万，巨量的人口溢出效应，使得周边城市获益匪浅。谈到深莞惠一体化，樊纲表示，要做的是市场，其中包括改变行政区划的管理办法，而从区域的角度和地方的角度，用不着去管它改不改变城市区划，只要各个城市之间能够相互协调、协作，能够真正实现互联互通，实现同城化，城市发展的格局也一样会实现。

　　中原顾问事业部总经理舒小清表示，广东计划2020年前在珠三角地区建设16条城际轨道，实现市市通高铁，完成建立“珠三角一小时生活圈”的目标，而中山的交通规划将加速与深圳、广州、珠海等周边城市的连通，与珠三角城区的关系将更紧密，是拉动人流、物流、信息流、资金流的重要干线，对促进区域协调发展意义巨大。历史经验和现实数据共同说明，轨道与城市发展的关联明显，中山地处珠三角中心，轨道的发展将令中山引来新一轮的发展契机。

　　据悉，从中山近期的轨道规划来看，最先实现的城轨1号线号线号线与城市既有交通走廊适应性好，与城市空间吻合程度相对较高，更能形成客流规模。

　　另外，中山交通规划将加速与深圳、广州等周边城市的连通，与珠三角城区的关系将更紧密，目前规划构建“四纵五横”的高速公系统，形成手掌形的高速公对接网结构。

　　从2014年梅观高速取消收费开始，今年2月7日起，龙大高速深圳段及南光、盐排、盐坝高速公等4条高速公告别收费时代，实施免费通行，深莞惠一体化战略进入全面实施阶段。最新消息，连接深莞惠三地的轨道交通建设正全面提速，深圳地铁6号、11号线号线号线也将研究延伸到惠州大亚湾。

　　未来，东莞的松山湖将与深圳的南山实现地铁相连，而在深圳东部，深圳地铁14号线将延伸至惠阳和大亚湾，深惠城轨也有望在今年底前完成项目前期工作，争取在“十三五”开工建设。再加上计划今年开建的赣深高铁，深莞惠“一小时生活圈”的蓝图因为轨道交通的连接已经呼之欲出。此外，深圳地铁11号线将建成通车。根据规划，该线起于广深港福田客运站，经过南山前海湾，北上宝安过福永机场，最终到达深圳西部片区北侧与东莞接壤。这条开到“口”的地铁使深莞同城实实在在地进入两地市民生活中。

　　莞惠方面，惠州至东莞常平的城际轨道动车工程的全部竣工与通车后，标志着深莞惠三地的“1小时生活圈”再次提速，东莞至惠州车程只需要半个小时。

　　此外，东莞与深莞惠经济圈相连的24个对接网项目已全部启动；惠州方面，与深莞两地共建的21项对接道已完成11项，其余10项正按计划推进，深圳丹梓东—惠州龙海二等边界连接全面贯通。

　　事实表明，深莞惠轨道交通已经血脉相连，随着三地“一小时经济圈”的建立，以及城市群意义的彰显，一个以经济和人居为主题的大深圳必将展现更清晰的面貌。

　　2015年深圳房价全年上涨近六成，领涨全国。近年，深莞惠一体化进程加快以及珠三角城市群的建设，深圳与东莞、中山、惠州等周边城市的道建设、集体运输系统日趋完善。在此背景下，深圳房价的高企以及土地资源日益匮乏，不少置业需求向惠州、东莞、中山等周边“洼地”城市外溢，据不完全统计，临深板块深圳置业者比例达70%以上。

　　在2015年第3季度开始，临深板块深圳置业比例再创新高。更多承受不了高房价的深圳人开始到周边城市买房，在需求突然急增的情况下，东莞、中山及惠州的房地产市场也被充分带动起来，价量齐升，并引发了另一波的投资需求，特别是中山部分区域一手房更出现无房可售的情况。但值得注意的是，由于东莞、惠州及中山的房地产市场都缺乏本地需求，投资置业需注意这些城市的外部需求能否持续。

　　就个人而言，我更看好中山。中山是一座非常宜居的城市，以往碍于珠江三角洲东西两岸的交通甚为不便，中山房地产市场的外部投资需求比较薄弱，但在港珠澳大桥及深中通道落成后，将会有大量的深圳及人到中山置业。

　　新政之后，深圳的房价在调控下会在高位整固，也仍会出现少量的低价成交，房价有可能在第3季度重拾升轨。深圳周边城市的房价上涨速度将放慢，但仍在上升通道。个人，如需要近期在周边城市置业，可考虑在中山买二手房或现房。中山部分的一手房价因开发商缺货而上涨了不少，二手房因存量比较大，仍有可能找到性价比高的房源。

　　“3·25新政”后，市场调整明显，深圳访客持续下滑，外溢周边城市。数据显示，3月份深圳房价已经持续上涨18个月，价格上涨幅度高达93%，新房成交均价高达49989元/平方米，深圳购房门槛高筑。“3·25新政”后，深圳楼市降温，成交量明显下滑，与此同时，深圳强大的购房需求外溢到房价绝对值较低的区域，东莞、惠州、中山楼市成为深圳客户购房热土。

　　作为深圳周边的几个主要城市，同时也是深圳客外溢的主要区域，东莞优势在于实体经济发展相对较好，目前交通与深圳的连通极为密切。惠州则自然、滨海资源优势明显，普遍为知名开发商开发的大规模楼盘，价格较低。惠州惠阳距离坪山、龙岗较近，有一定居住价值。中山得益于深中大桥的规划优势，依靠前海、横琴，发展潜力大。惠州和东莞目前地域较近，中山未来有望拉近距离，这三个地方都是在承接深圳的产业转移以及深圳的人口红利，并部分继承了深圳的房价想象空间。

　　短期内临深片区价格及成交量亦受深圳楼市影响，但目前政策支持力度较大，临深城市发展潜力大，深圳置业者可考虑以较低的门槛投资、自住莞惠中，临时过渡的同时保持资产增值。不同城市、不同区位特点各异，投资时充分了解区域的规划和发展。

　　另外，以我们前线来看，深圳横盘对周边是有负面影响的，周边自然看房人群有了下滑，不过从长远来看，深圳保持着对周边楼市的价格绝对高地，去周边购房大势已成。

　　作为承接深圳置业者外溢的主要城市之一，相比东莞和中山，惠州具有更为便利的交通、更适合的就业、污染极少的居住、极具升值空间的价格优势。

　　从深圳前海到惠州仲恺高新区的轨道交通将在近年开工，建成通车后，惠州仲恺到深圳前海仅需20分钟，届时，深圳与惠州的距离将会被再次拉近。另外，惠州的仲恺高新区产业丰富，且以高新产业为主。随着深圳房价、地价的不断的上涨，深圳将会有越来越多的企业不堪重压，纷纷转移至周边惠州或其它城市，而仲恺片区作为高新科技产业区，本身就有支持引进500强企业的规划。在一方要退出，一方要引入的双向作用下，未来将有越来越多的企业进驻仲恺，片区的发展空间可以预见。“仲恺大道好比是深圳的深南大道”，这就定位了仲恺片区在整个惠州的经济地位。

　　同时，利用全国少见的潼湖湿地资源，惠州仲恺高新区正在打造成为湿地生态与城市持续发展相协调的湿地生态园区，污染少，空气质量好，适合居住。所以，惠州仲恺将会逐步发展成为“宜居、宜业、宜商”之城。

　　除了交通网络发达、配套逐渐成熟、生态优美之外，仲恺片区的经济发展实力也是十分强劲。另外，从近几年的发展趋势来看，惠州房价处于平稳地上升趋势，从来没有出现大跌大落的现象。同时，惠州较宽松的的房地产政策也可能是房价升值的强大后盾。