网上挂出二手房两小时吸引6中介

　　春节过后，一些有房的中山市民频频接到房产中介的电话，询问是否有二手房出售，而且给出的价格越来越高。

　　春节过后，一些有房的中山市民频频接到房产中介的电话，询问是否有二手房出售，而且给出的价格越来越高。为一探中山二手房市场，3月中旬，笔者将东区一热门板块的二手房挂上某生活服务分类信息网站，在两个小时之内便接到6个来自地产中介的电话，而前来咨询的意向购房者则主要是深圳投资者。

　　长期以来，中山的二手房市场相对平稳，无论成交量还是价格都处于低位，然而当下，由于深中通道叠加去库存政策利好，中山一手房交易不断升温，二手房市场也随之发生变化。中山市国土局统计数据显示，2016年前两个月，中山二手住宅成交4736，成交均价3938元/平方米；同比去年前两月，成交量比增66.7%，成交均价比增18.2%。

　　业界有专家认为，二手房成交和价格能否持续增长，取决于二手房源供应量是否会增加，目前中山二手房挂牌房源非常充足，城区主要板块均有覆盖；在一手房供应不足的情况下，短期二手房市场还会持续走高；但长期来看，不排除在数年后，深圳客抛房套现，届时二手房源供应或将迎来爆发。

　　3月19日上午，笔者尝试在某生活服务分类信息网中山站，挂上了一处位于东区起湾道范围段的房子，并标注：“豪装实用三房，南向，重点学区房，带产权车位，繁华地段，超高性价比！3室2厅2卫，标价120万元，车位10万计，楼面均价7800元/平方米。”

　　信息发布后的两个小时内，笔者共计接到了6个电话，全部由房屋中介公司打来，包括满堂红、家家顺、Q房网等。其中更有中介表示，下午就希望带一个深圳客人来看房。但几乎所有中介都表示，记者所定价位太高，如果这个价位很难转卖出去，调低价格。“你所在小区，二手楼售价一般在6000-6500元每平方米左右，虽然带装修，但不会比二手毛坯房贵多少，最多每平方米能多卖200-300元。”

　　那么，多久可以把房卖出去呢？几个中介都反映，最近二手房市场比较火热，特别是在东区新楼“0库存”的情况下，如果急售，又愿意调低到市场价（6000-6500元/平方米），一周内就可以找到客人并完成所有转售手续。

　　满堂红网站显示，同一小区在售的房源有60套，而58同城上则为66套。根据满堂红一位李姓房产经纪人介绍，“二手房的销售与新楼不一样，有相同的地方，也有倒置的地方，这很大原因是市场需求不同所造成的。”市面上的新楼销售，楼层越高，楼面单价就越高，每增加一层，单价上涨20-50元/平方米。而二手房则相反，楼层越低房子价格越贵，“愿意购买二手房的人群，一般都是自住为主，而且年龄偏大，因此他们喜欢买带电梯的小高层房子，方便生活。而新房的买家主要是年轻人，特别是现在大部分都是电梯房，对他们来说越高越好。”记者所挂房源，没有电梯，但在二手房市场是最受欢迎的三楼，“如果不急售，可以适当调低目标价位，等到合适的时间再出售。”小李。

　　笔者调查发现，与该经纪人所述一致，同一小区内，带电梯的楼房转让价格每平方米可高出500-1000元，而低层的售价又普遍比高层要高。

　　挂出房源近两周时间内，所有咨询电话都是由房屋中介公司打来，并未收过个人咨询电话。不过有多位地产经纪人表示，已经有多名深圳客咨询过该套房源，并希望笔者可将钥匙交给中介，方便带更多客户去看房。据了解，以上提到的价格，都是二手房业主可以收到的全款价格，而中介费用则由买家向中介公司结清。

　　相较笔者的试验，市民萧先生的卖房经历或许更能展现当前核心城区二手市场的现状。萧先生是中山本地人，早前在东区远洋城购买了两套130多平方米的毛坯房，而且一直未曾装修。从去年下半年开始，他便一直密切关注东区二手房价格波动。

　　“去年年中，中介告诉我当时的价格为每平方7000元左右，到了今年1月份，已经是9000元每平方米了，我曾看到有中介发布信息称‘寻找远洋城房源，一口价9500元/平方米成交’。”，近几个月来，萧先生不断提高他的出售心理预期，每平方米的均价从9000元提至11000元，仍有买家表示愿意接受。持续火热的楼市，让萧先生看到继续升值的希望，“我心里预期价位其实也并没有很高，还是看看市场接下来如何波动吧，如果年内大市不继续上涨，我就把房子按12000元/平方米卖掉。”

　　数据也在印证着萧先生的判断。中山满堂红链家市场研究部数据显示，2月份，东区和火炬开发区的二手房均价最高，分别达到7085元/平方米和6492元/平方米。参考周边楼盘，附近的奕翠园现楼售价已经超过12000元/平方米，二手房售价也在8000-9000元/平方米，远洋城二手房卖出接近万元的价格也在预料之中。

　　对此，满堂红（中山区）总经理陈晓华表示，受深中通道利好影响，去年9月中旬开始，中山二手房市场开始起步；到12月份，感觉到二手房的成交量和价格实现同步提升。进入2016年，这种量价齐升的势头更为明显，“从春节结束到现在，我们的二手房成交量一直很火爆。”

　　国土局统计数据显示，对于二手房市场而言，去年7月份是一个临界点，也是在7月份传出深中通道年内动工的消息。在7月份之前，中山二手住宅的成交量一直在2000套以内，成交价格则在3500元/平方米以下波动；7月份之后，成交量迅速拉升至2300套/月左右，价格也升至每平方米3700元上下；2016年1月份，成交量高达2687套，价格也再度拉升至3938元/平方米。

　　在地产行业，有一个关键的指标——房客比，来衡量二手房市场的冷热状况。所谓“房客比”是指存量房市场中每增加一套房源，对应增加的客户量，比如房客比为1：5，就是说，在一套二手房市场入市，基本可以有5个意向客户想把这套房买走。一般而言，这个比率指标最能直接反映市场活跃度。

　　根据链家地产给出的标准，存量房房客比超过1：6的时候，说明市场明显过热；房客比在1：4-6之间时，市场出于平稳状态；但是，一旦房客比低过1：4，那么即说明市场进入低迷状态。

　　“目前中山的市场应该是比较热的，按照房客比超过1：6就属于过热的标准，中山市场应该已经超过1：6了。”陈晓华表示，“据我们统计，当下深圳客所占比例已经超过35%，并且最近一直在增长。而在这波热潮之前，中山二手房成交客户主要还是以本地常住人口为主。”

　　“地产市场冷热的核心在于供求变化，一手房和二手房均是如此”，合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟说，不过，二者也有传导效应，“二手房市场和一手房市场的关系，要分两种情况来看：其一，如果一手房供应充足，二手房市场变化要滞后一手房市场；其二，当一手房的货源不是很充足的时候，二手房的价格就会上涨比较快。”在谢仲娟看来，其实中山二手房市场的冷热变化也有一个过程，在去年深圳客刚来的时候，中山的一手房供应量还比较充足，二手房的成交量和价格变化都相对不大；但随着住宅库存量的不断下降，尤其是东区、火炬等热门板块出现无房可买的情况，深圳投资者便将目光转向二手房市场，价格也就水涨船高。

　　对于接下来二手房市场的走势，谢仲娟认为主要还是看一手房源的供应量，“三月份新增出乎意料的少，根据去年我们统计的情况，仅火炬就有接近20个在建楼盘，预计将在今年上半年开售。”谢仲娟表示，接下来中山二手房市场应该会逐步进入稳定状态。

　　有市民担忧，深圳投资客最终要通过二手房套现来实现投资回报，中山会不会出现深圳客集中抛售、二手房源暴增的情况。“不排除这种可能性，但我个人预计并不会出现。因为房产投资的周期是较长的，如果两年内转手，赋税会非常高，这导致房产投资客的投资周期都至少在两年以上。而短期内的购买量，将会在两年后平均分摊到一个较长的周期，就目前来看，中山二手房价格的上升趋势应该会持续。”

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