中山楼价“洼地效应”正在减弱

　　过去一年，深中通道成为了刺激楼价节节攀升的“兴奋剂”，也引发了多方讨论。本月初，中山中原地产在东区利和广场举办了主题为“珠三角轨道交通房产趋势交流峰会”的论坛活动，来自中山、广州、深圳等房地产业内人士从交通、政策等多个方面深入探讨了中山楼市的走势。有与会专家直言，随着一些热门区域楼价单价破万，中山洼地效应的吸引力正在减弱，楼价调整期或在年内加速到来。

　　在当日的活动上，中山中原地产二级市场总经理邵鹏认为，在城际轨道、深中通道利好的刺激下，中山楼价从过去与涨价“绝缘”到量价的快速上涨，仅仅用了不到一年的时间。如今以坦洲为首的南部楼市，以火炬区、东区为首的东部楼市已经成为了中山楼市最为火热的两大板块，而珠海客、深圳客显然也成了两区量价齐升最有力的支撑。就中原地产策略部方面的统计来看，像目前坦洲、火炬区外地客的置业比例已经超过了8成以上，部分项目甚至达到了95%以上，足见目前中山楼市对于外地客的倚重程度。

　　然而，面对近期热门片区楼市快速上涨的楼价，邵鹏也直言，近期无论投资客还是刚需客都开始关注中山楼价会否出现“天花板”的问题。对此，他个人认为目前坦洲楼市承接了大量珠海刚需购买力的实际居住需求，因此只要政策、货币大不发生大变化的情况下，坦洲楼市有望继续保持量价齐升的局面，区域均价破万有望成为现实。

　　至于火炬区在过去大半年一二手楼价的快速上升，某程度上与交通利好刺激、短期供求关系变化有关。不过邵鹏同时指出，如果未来一段时间热门区域楼价继续保持快速上行的话，中山“楼价洼地”效应的吸引力对于投资者将有所降低，预计市场成交、价格的调整期或会在年内到来。这点在近期东莞、惠州等临深片区已开始有所体现。

　　“我们初步预计，中山整体房价会在7300至7700元/平方米的时候进入阶段性瓶颈，这离目前全市住宅均价水平还有1000元左右的空间，而一些热点区域的房价已经超出了这个水平。突破这个瓶颈后，中山‘价格洼地’效应的吸引力也将逐步减弱。这是整个中山房地产业界都需要意识到的问题。”邵鹏分析称，以珠海为例，坦洲吸引的更多的是珠海的自住刚需客，而这部分人群其实也可以选择珠海西区，因此珠海西区就起了坦洲房价过快上涨的作用。

　　同样道理，未来从深圳宝安区出发，理论上通过深中通道30分钟左右可以到达火炬区，50分钟可以到达横栏。但是同样的时间内，深圳客也完全可以到东莞和惠州等地。因此，未来东莞、惠州等地房价走势，可以成为预测中山房价“天花板”的一个依据。

　　另外，邵鹏同时表示，目前业内的目光主要集中在深中通道方面，但其实深茂高速铁应会更早建成通车（初步计划为2018年），较深中通道更早实现“深中同城”。因此他呼吁购房者、业界给予深茂高速铁更多关注。

　　作为中山境内第一条跨省高铁铁，规划在建的深茂铁东起深圳北站，跨越珠江口，途经深圳、东莞、广州（南沙）、中山、江门、阳江、茂名等7个市，终点到茂名东站。其中，深茂铁中山段长约42公里，途经镇、港口镇、石岐区、西区、横栏镇、沙溪镇六个镇（区），中山段的三个站点分别为石岐区中山北站、横栏站、站。待全程建成后，深圳至中山的行程将缩短为1小时左右。

　　深圳中原董事总经理玉家雄在活动上也认为，目前深圳客对于中山市场的追捧，更多是基于交通基建方面的刺激。随着深茂铁相关动工消息的出台，预计近期会有越来越多投资者将目光投向深茂铁沿线楼市。

　　而早前有受访业内人士也向记者表示，相比起深中通道中山出口站一带，港口一带的人居配套现阶段要更为成熟，尤其在城轨、高铁等公共交通方面会更胜一筹。就目前三个站点区域房价来看，除了中山北站位于市区同时受深中通道及深茂铁利好辐射楼价也有相对上涨，横栏镇和镇房价依然相对较低，因此今年春节后不少外地购房者也转移开始转移至上述区域。

　　“与前几年广佛交界楼市火热的情况类似，目前与深中通道、深茂铁有关的‘交界效应’正在中山一些热门镇区中有所体现。在外地购买力占主导的下，预计后续市场、政策变化对中山楼市走势会起到较大影响。”在价格走势上，黄韬认为中山楼价也会受到广佛等地的潜在影响。譬如当中山一些热门区域房价开始接近毗邻的佛山时，投资客考虑的因素会变的更多。毕竟现阶段从经济、人口、基础设施建设等条件上看，广佛同城效应已经实实在在地让大家看到，反观深中同城更多还处于想象阶段。而且，一旦后续中山房价上涨过快，不排除有部分的投资客会回流到东莞、惠州等传统区域。

　　不过，对于目前一些中山开发商借机大幅抬价的行为，玉家雄并不赞同。“本轮国内楼市之所以出现牛市行情，更多是与目前国家去库存目标有关。与一线城市相比，中山这类三线城市的开发量始终偏大。尤其在目前中山市场更多依靠外来购买力的情况下，本地开发商更多应响应政策号召顺势而为。”玉家雄预计，随着热点城市政策收紧，市场供求矛盾将有所缓解，房价过快上涨态势或将得到遏制，全国整体市场有望逐步回归平稳。对于中山来说，在目前深圳市场已经出现政策调整的形势下，他走量始终是上策，开发商过度“恋战”的做法并不可取。