房价评估更准确 “合同”逃税难

　　近日，中山市地税局发出通告表示，5月5日起中山市范围内正式切换应用中山市存量房评估价格管理系统住宅部分（含车库车位），并停用中山市基准房价评估系统。

　　新系统上线一周，在二手房交易市场引起了不少波澜，有消息指二手房交易税费普遍上涨40%以上。据中山市地税局回应，新系统对存量房的价格评估将会更加准确，接近市场交易价格。有二手房中介公司估计，在计税规则、税率维持不变的情况下，评估价的上升将会导致二手房交易税费的上涨。

　　自存量房评估价格系统升级的新规出台后，网上流传着各种各样的消息。其中一则“中山市地税局关于二手房交易报税的相关细则”引起了不少读者的关注，有读者截图留言本报，询问其真实性。

　　网上有称：第一，中山市地税局自5月8日起升级交税系统，自5月8日起商品房个税统一按差额20%征收，（自建房除外）。同时，车位、车库、非住宅等一律要找评估公司出评估报告；第二，中山地税局对交税价格进行了普遍上调，上调幅度在40%以上。第三，地税局要求必须按照真实的成交价报税。

　　针对这一信息，笔者向中山市地税部门相关科室进行求证。对此中山地税回应称，网上并不真实，“部分中介和机构，出于其他目的，在网上不真实信息。”

　　根据该负责人透露，新的存量房评估系统已经于5月5日正式上线，与此同时，缴税规则、二手房交易税率并无发生任何变化。“价格评估系统的升级，并不意味着加税，这是一种错误的解读。对比原有的中山市基准房价评估系统，新的系统能够更加准确、及时反映房屋价值。具体的评估方法暂时未能对外公布。”市地税局相关负责人称。

　　参考地税局网站5月5日上传的《二手房交易办税指南》的内容，未满两年的住宅，按转让收入的5%征收，超过两年以上的住宅，免征。个人所得税方面，增值部分按20%征税，不能提供准确的房屋原值凭证，则按住房转让收入的3%核定征收。这两项税种，是二手房转让当中的主要缴税部分。

　　二手房价格评估系统的升级，对实际交易产生了怎样的影响？中山市链家地产市场部经理刘申交告诉笔者，由于新规实施不久，暂时没处理到新的交易案例，但预计二手房交易税费将会有所调整。

　　置业者黎翔在今年3月签约购买东区远洋城的一套二手房，90平方米，总价120万元。目前他仍在办理过户手续，但本周一代理中介告诉他，转手税费将增加7000多元，按交易协议，费用需由他代为缴纳。“据中介的说法，我房子的评估价从7100元/平方米涨至9100元/平方米，缴税基数每平方米上涨了2000元。所有税费相加预计从24500元涨至31500元，增幅接近30%。”

　　对于黎翔遇到的状况，地税部门和刘申交都认为并不准确。“市民如果对二手房交易税费有疑问，可以直接向地税部门咨询，存量房价格评估体系目前并未公开，中介机构不可能查询到评估价格，因此也不可能直接估算。”地税部门回应称。

　　“新的价格评估体系，其实是地税部门的内部估价系统的一次升级，估价体系是不对外公开的。需要递交二手房交易协议，才能知道实际需要缴纳的税费。”刘申交说。

　　有资深房地产业界人士袁均（化名）就认为，本次估价系统的升级，更多是为了鼓励市场按照真实的成交报价报税，减少偷税漏税的情况发生。“估价规则在一定程度上的保密，能够有效预防和治理市场乱象，对市场和广大置业者来说是好事。”

　　据笔者了解，自2015年下半年以来，随着中山楼市持续升温，商品房买卖合同纠纷案件在近两年持续高发。2016年全年，市一法院新受理房屋买卖合同纠纷案件1691起，2017年第一季度约350起，其中大部分属二手房交易纠纷。“部分区域价格上涨速度较快，造成一房多卖、业主反价等现象层出不穷。”袁均说，“按照新系统的估价，房屋估价更接近市场价格。即便买卖双方协商按照‘合同’交易以逃避纳税，协议交易价如果过低，地税部门可能也会按照评估价来打税，这样‘合同’便失去了意义。”