楼市急剧降温？深圳房价将暴跌16%？

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　　自去年第四季度实行“史上最严”调控后，深圳楼市急剧降温，量价齐跌。近期楼市成交量出现反弹迹象，市场上亦出现“楼市反弹”的担忧。

　　对此，深圳房地产中介协会（以下简称“深房中协”）认为，楼市调整期底部尚未出现，未来市场仍将持续性下探。预计深圳2017年房价将下降16%，成交量下跌10%。

　　据上述机构检测，截至4月，深圳一手住宅成交均价已是连续7个月呈现环比微跌态势，4月环比下跌0.2%，同比则上涨9.5%，达到54619元/平方米。

　　从成交量来看，4月一二手住宅环比上升明显，同比则呈下降趋势。其中一手住宅、二手住宅分别成交1977套、6301套，环比上涨146.2%、30.2%，同比下跌15.5%、26%。

　　深房中协发展研究总监徐枫表示，尽管前段时间深圳商品住宅成交量出现了短促走高态势，但这是相对的。楼市严控仍是主基调，楼市调控手段呈多样化，因此并不能认定楼市开始出现真正的反弹，量价齐跌仍是主基调。

　　从投资客转战的临深楼市来看，目前东莞、珠海限购限售等完备的政策已然将投资客全面围堵，中山也将除限售外的其他调控政策全数抛出，只有惠州尚无限购。

　　基于政策整体以去杠杆为主，房贷政策缩紧，以及下半年供应量的上升致使竞争加剧，上述人士预测，临深片区的一手楼价格也将下调8%。

　　深房中协表示，一旦深圳外围市场全面收紧，外溢的购房者将会出现回流，而深圳目前商务公寓不限购、不限贷的特点，将受到回流购房者的持续青睐。

　　据上述机构与中国指数研究院发布的信息，深圳一手商务公寓成交量由3月的509套上升至4月的706套，环比增幅达38.7%。

　　深房中协发展研究部分析师华洪表示，深圳出务公寓调控政策的动力不强。因商务公寓目前的成交量在市场中的占比并不大，而成交价也未出现暴涨，其更是住宅市场的重要补充，能解决一部分住房需求。

　　从供应量来看，深圳市场的商务公寓呈连年走高趋势。深房中协预计2017年供应楼盘将达到63个。因此，华洪预测，未来深圳商务公寓的成交量将明显上升，但由于其相较于住宅在配套等方面具有劣势，价格大幅度上涨的概率并不大。

　　1、深圳小学生增长太快，几乎是全国之最，家长为解决学位问题，预计未来每年3-4月都会出现二手房成交量大涨情况。

　　2、购房者利用离婚手段享受政策。离婚后一年内购房占比大，二手房近5%、新房占9.4%。会研究政策漏洞。

　　3、深圳政策最严格，力度最大，想指望房价再度大波反弹可能性小。但未来不用太多担心，深圳人口多、需求多，供应又少，存在较大反弹压力，不排除通过各种其他方式对冲政策情况。

　　4、深圳房价不可能大幅上涨，一上涨就可能出新政策；供求关系很紧张，大幅下降的可能性也很小；成交量会出现饥饿性大幅上扬，但是价格会得到严格保持。

　　5、目前楼市仍处104新政后低位徘徊局面。在调控预期加强背景下，5月深圳二手房成交量已开同环比回落。“深八条”的继续贯彻落实，叠加房贷政策的紧缩、利率上升，市场及房价仍将保持稳定。

　　6、深圳土地紧张，以后深圳每年供应住房应70%放到人才安居房和公租房身上，商品房压缩到30%。

　　②向央行申请房贷管理权限，按照“刚需、支持改需、投机”的原则，自主调节深圳房贷首付门槛、优惠利率、贷款年限。

　　③国家有关部门加快房地产税制、加快房地产税立法；结合深圳实际，按照因城施策原则，向国家申请试点征收房产税、自主调整房地产交易税等政策，严厉打击市场投机炒作。

　　1-4月，新房住宅成交52.34万㎡，同比下降72.18%；二手住宅成交136.3万平方米，同比下降68.3%；（虽然数据有相应滞后，但不妨碍其反应市场情况）

　　商品住宅批准预售面积为44.12万平方米，同比下降76.0%。截至4月底，商品住宅库存面积359.9万平方米（33092套），消化周期约为15.1个月。

　　新建商品住宅和二手住宅个人首套置业占比分别为89.2%、98.6%；离婚后（1年内）购买新建商品住宅和二手住宅占比分别为9.4%、4.1%。

　　但各月新增个人住房贷款总体降低，利用杠杆及贷款炒房现象得到；今年前4个月（去年前4月）新增额分别为63.22（325.93）、41.54（281.44）、14.58（310.28）、39.06（407.39）亿元。基本仅为去年10%。

　　近10年来商品住房供求关系严重恶化，每年供应和成交仅为500万平米、5万套左右，远远满足不了每年人口20万—50万的增长规模。

　　从02年15万亿到现在160多万亿。宽松的货币政策，尤其是房贷政策，在货币供应过剩、实体经济不景气背景下，资金不可避免流向房地产，对楼市的投机炒作起到刺激作用。稳定中国当前楼市，楼市信贷政策最关键。

　　深圳土地供应不足，造成新房供应紧张，也导致二手住房、保障性住房供应紧张，并用带动了房价、房租同步上涨，进一步推升全市居住成本。

　　1. 深圳产业结构升级、经济增长吸引人才持续流入，住房需求快速增长，但土地资源极度紧缺、货币政策宽松、资金流动性宽裕，导致供求关系紧张，楼市投资投机严重，由此产生的住房市场高房价、高房租、低支付能力、低品质住房多等问题。

　　2.供求关系紧张与投资投机严重现象，使得深圳客观上不具备吸引人才的优势；未来不仅新的人才难以引进，对存量人才也产生了挤出效应。全面解决深圳市民的安居问题已非常迫切。

　　②加强房贷监管，长期实施“认房又认贷”政策，避免投机资金利用政策漏洞炒作房地产；

　　③向央行申请房贷管理权限，按照“刚需、支持改需、投机”的原则，自主调节本市房贷首付门槛、优惠利率、贷款年限。

　　④国家有关部门加快房地产税制、加快房地产税立法；结合深圳实际，按照因城施策原则，向国家申请试点征收房产税、自主调整房地产交易税等政策，严厉打击市场投机炒作。

　　②加强住房租赁立法，明晰市场规则，加强租金管控，规范市场秩序，保障租赁主体尤其是承租人的权益；

　　⑤鼓励机构、企事业单位、社会组织租赁老旧住宅、企业宿舍、闲置商业用房进行租赁经营。

　　1、大城市、热点城市及经济活跃城市必然较长时期要实施严格的房产调控政策，实体经济改善需要很长时间，资金没有找到更好的出，这个可能是我们房地产市场最大的问题。

　　2、目前全国600多个设市城市中，仅有20个左右经济活跃的大城市出现房地产市场过热和楼市泡沫化现象，而绝大多数城市则供给过剩、库存压力较大。大城市普遍出现各类建设用地紧缺，住房供给不足。

　　3、全国房地产长效机制的建设，第一个要解决的问题就是住房制度的完善。热点城市已经形成了房价的快速上涨，造成了对不同的收入，尤其是中薪收入改善家庭住房困难，加大力度完善我们国家的住房制度，特别是大力发展公共住房，是当务之急。

　　——以上言论来自深圳特区报及楼校长家一起举办的《新龙华的下一个5年》论坛，后期将有相关专题报道，敬请关注。

　　王锋主任曾撰文说过，没有一座城市因高房价而衰落，因为我们相信深圳这座城市的活力及未来，但是与此同时，我们更愿意看到的是，这座城市每一个阶层的组成者及参与者，也不因高房价而被”抛弃”。