限购令出台中山楼市进入冷静期

　　中山限购令发布后，恒大绿洲等以本地客户为主的楼盘依旧有人上门，但人数已减少。南都记者萧倩苑摄

　　距离中山紧急出台限购政策已过了3天了，南都记者走访中山一二手房市场后获悉，目前不少楼盘均出现较为冷清的情况，看房人数减少，有楼盘营销人员表示，在未达到社保条件下，部分外地客户或考虑暂时观望。同时，有业内人士认为，在限购下，受外地购房者不符合资格及观望心态的影响，中山楼市将会出现成交量下降的情况，部分走量楼盘或有可能出现价格回调。不过，楼价出现大跌的可能性不大，长期稳定的可能性更大，本地刚需购房者在楼价回调时可以根据个人情况适当入市。

　　中山在上周日凌晨紧急出台限购政策，让不少业内外人士都措手不及。在上周日凌晨五点左右，中山市门户网站下达《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，该通知针对目前中山房地产市场过热的情况制定了包括明码标价制度、实行限购政策、实施差别化信贷政策等调控手段。

　　其中，对于本地家庭只能购买三套、外地家庭只能购买两套、外地购房者社保须满半年并不能补缴、取消20%最低首付、二套房贷提高至4成等做法，成为不少市民和业内人士关注的重点。有不少业内人士表示，由于中山的房地产市场具有特殊的地域性，不少区域的楼市外来客户比例更大，例如坦洲、三乡、南朗等区域的楼市以珠海客为主，三角、等地的楼市以广州客为主，这类型的楼盘受中山限购影响较大，而城区及泛城区项目由于近期主要以本地客为主，受到的影响较小。

　　在上周日，虽然中山限购这一消息瞬间在市民圈子发酵，但是还是有不少购房者上门看房。有业内人士称，不少楼盘在限购当日的客户到访量还算理想，比预想中要强。例如保利林语、恒大绿洲、雅居乐山海郡等众多指标性大盘的人气尚足。例如在恒大绿洲，有销售人员表示，由于项目以本地购房者为主，因此预计限购出台对该项目的影响有限，现场仍有本地购房者询问价格。

　　以珠海购房者为主的南部镇区受本次限购的影响较大。南朗某大盘的策划人员则表示，由于客户有超过四成是珠海购房者，因此受到一定影响，不少珠海购房者关心能否符合资格购买。而有坦洲开发商则表示，由于楼盘基本是珠海人购买，因此目前仍在考虑对策，不排除拖延开发施工的节奏来应对，看政策会否发生变化，但不考虑大幅下调价格。

　　北部镇区也有项目受影响。其中，有三角及楼盘的销售人员表示，因为此前楼盘的主要客群以南沙外溢的广州投资者为主，因此中山限购有一定的打击性。“可能会重新重视本地客户的市场，尝试在这方面开拓”，一三角镇楼盘的负责人称。

　　有项目抢赶在中山出台限购政策前紧急开盘。除了远洋新天地在上周三凌晨12点开盘以外，火炬开发区的万科柏悦湾在上周四晚开盘、水木年华在周六开盘。其中，根据部分销售人员表示，万科柏悦湾的开盘价格在1.8万-2.3万元/平方米左右，推售的户型有大有小，有来自北方的客户顺利在限购前签约。而不久前才销售中心的水木年华则在周六紧急开盘，据一项目负责人介绍，出于担心限购的考虑，该盘在首期价格相对调低一点，折后售价1.1万-1.3万元/平方米即引来购房者抢购，首期单位全部售罄。“的确有外地客户购买，幸好目前按照认购书和银行有关凭据进行政策认定”，该名负责人表示，由于购房者中也有不少本地客户，预计以后或考虑主打本地客市场。

　　不过，随着中山限购消息陆续被消化，南都记者发现本周一至周三的工作日里，看房的人明显变少。原本部分楼盘在工作日也有购房者签约的，却变得空无一人。“限购的心理因素影响是一方面，近期中山3·28招商工作下不少人暂时不买房是一方面”，有销售人员如此表示。

　　同时，中山限购后对尚未限购的江门楼市造成了客群溢出影响。在佛山及中山相继调控限购后，江门有楼盘立刻封盘涨价。根据相关报道指出，有楼盘一周涨价1000元/平方米。

　　相对一手市场开始冷静，二手房则依旧保持高位价格。南都记者观察中山部分二手中介发布的房源发现，虽然新政出台中，二手房并不受，但却出现了业主撤销房源的情况。

　　“的确有业主选择要求房源下架不卖房”，一中介人员表示，受到一手房政策影响，这类业主认为一手房有可能降价，认为二手房市场也会受到波及，因此宁可捂房不卖。“一般这种业主也未必真的想卖房，多数是试探市场情况”，他表示。

　　有购房者也表示了同样的感觉。“我原本以为二手房的房源在限购了应该会多点吧，怎么知道还少了”，原本打算在二手房市场“淘宝”的购房者高小姐称，在限购前部分房源还挂牌出来，但限购后这些房源反而没有了。“而且打电话一问，业主还是返价，不愿意低价卖房”，她表示，目前考虑观察一手房的情况，若一手房价格更合适，则放弃在二手房市场购买。

　　对于中山限购，不少本地购房者拍手称赞。有购房者表示，此前一年里中山房价涨价过快，看好此轮调控对房价有影响。市民唐先生表示，自己还未买房，希望此次调控能够帮中山过热的楼市“熄火”，好让普通刚需购房者能够买到房子。“近期我不会考虑购房，我认为中山房价要跌”，他表示。

　　不过，也有购房者反其道而行之。“越限购越要过来看房，想看看房价是不是跌了，好入手一套”，祖籍在茂名的潘小姐表示，自己已经满足半年社保的条件，此前一直在看房，她认为中山限购后是最佳入手时间，自己将密切关注楼盘的楼价走势。“到价就买了，合适出手就好”，她表示，此前由于一直等待错失购房机会，希望限购后能够有楼盘价格松动让其成功置业。

　　有外地购房者表示，半年社保对其影响并不算大。“我打算买中山的房子养老，长期持有”，在河南有房的陈先生表示，二手房不限购，因此可能考虑购买二手房。“不过我还是首选一手房，手续较方便，也不怕业主返价，现在开始缴纳社保等半年还是可以的，反正收楼都起码要一年多时间。”他说。

　　中山市住建局对于如何认定限购前后的购房资格也进行了解读。据该局指出，《通知》出台前未完成购房合同网签，但已进行预约网签申请，或已签订认购书、购房合同且能提供交付放款(含定金、首付款或部分放款)的银行入账凭证原件的，仍按原政策执行。

　　在这样的情况下，不少业内人士松了一口气。有开发商表示，此前不少高于9000元/平方米的商品住房无法网签，等待时长至少四五个月，此前听到限购风声，非常担心这些等待的网签能否“过关”。“现在就不怕了，只要这些网签都能过，资金就能够回笼，撑过今年没问题”，城区某开发商表示。

　　有代理商机构称，这样的做法估计中山将在短时间内集中爆发出一大波成交量，同时价格将会大幅度拉升，备案数据将回实。

　　对于长期预测，中山业内人士较为保守。有业内人士表示，限购政策一出无疑影响购房者的心理层面，购房者看空楼市的可能性大，加上不少外地客户被成交，无法达到购房标准，因此估计此前积压的签约完成后中山楼市或出现成交量下降的可能。

　　而价格方面，虽然有人预测或会出现小回调，但受近年来中山开发商资金回笼压力变小的影响，中山楼价大幅下降的可能性很低。同时，有业内人士还透露，半年社保的较其他城市松动，“毕竟此前网签预约也有客户愿意等半年的，缴纳半年社保的成本也不高，因此应该有外地客户愿意配合”，一不愿透露姓名的代理商表示。