中山楼市半年报： 两重天 品牌开发商布局加速

　　第一季度惯性冲高，第二季度调控，2017年上半年的中山楼市可谓跌宕起伏，风云变幻。

　　岁至年中，棋入中局，盘点上半年中山楼市，限购新政的实施，“两重天”的市场变局，持续火热的土地拍卖，还有已变身当下热词的“粤港澳大湾区”，共同构成中山楼市的关键因子，并影响着今年下半年，乃至今后一段时期内的区域地产市场变化。

　　在粤港澳大湾区背景之下，城市群之间的人才、产业、资金等要素的流通会更加频繁，随着重大交通项目的不断落地，中山也将迎来前所未有的发展良机，中山楼市的价值也将更加值得期待。

　　如果问今年上半年中山楼市最为重要的关键词是什么？那一定非“限购新政”莫属。限购政策的出台就像一道分水岭，影响着中山整个上半年的楼市行情，乃至今后一段时间内的市场预期。

　　在中山楼市持续了一年多的热闹后，今年3月26日该市迎来了真正意义上的首次限购政策。要求非本地户籍家庭在中山购买首套房需提供半年的社保或个税证明，购买第二套房需提供2年的社保或个税证明；对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

　　4月2日，中山再次出台限购补充细则，对开发企业申报备案价格，高于本项目前期成交价格3%或高于周边在售项目价格3%的商品住房项目，不予办理价格备案；当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法网签。

　　与限购政策同步施行的还有限贷政策，对本市户籍居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款；对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。

　　近段时间以来，商业银行的贷款发放额度和利率也在收紧，一方面贷款审批、放款速度在变慢，另一方面则是房贷利率在不断提高。据笔者了解，目前商业银贷利率已经基本没有折扣，基准利率成为主流，部分银行甚至上浮10%—20%。

　　“用‘两重天’来形容今年上半年中山楼市变化，个人认为是最为准确恰当的，状态转变的标志便是3月26日出台的楼市限购政策。”合富研究院（中山）高级分析师谢仲娟表示，“限购之前市场一片火热，很多项目一开盘推新都是‘日光盘’；限购之后外地客被截流，很多楼盘售楼部门可罗雀，客流量锐减，成交量也随之下降。”

　　楼市冷暖变化也直观体现在成交数据上，中山市国土局统计数据显示，今年上半年中山一手住宅登记备案15827套，同比去年上半年成交55391套下降71.4%，甚至仅与去年3月份单月成交量相当。尤其是限购政策出台后的4至6月份，一手住宅备案量分别为3085套、624套、1056套，与去年同期相比最高降幅达93%（5月份）。

　　很多地产从业人员对于“两重天”可谓深有感触，“我们的项目以深圳客为主，占比超过半数，在3月份之前，每次开盘基本都是‘日光’，每天的现场到访量也很高，不瞒你说，我今年的佣金主要就是前2个月成交所得。”陈小姐是火炬开发区上一楼盘的置业顾问，“限购政策刚出台的时候，也就是4月份和5月份，市场格外冷清，每天现场到访量有时候只有个位数，6月份之后随着本地客回归，人气渐渐旺了起来。”

　　合富研究院（中山）在中山楼市半年报告中分析：“在‘日光盘’处处可见的3月，中山终于在月底迎来了楼市首次限购，投资客被挡在门外，楼市热闹氛围戛然而止，温度骤降，各项目鲜见来访、成交，各家开发商也选择观望，住宅新增跌到谷底。但端午假期后，各家开发商开始逐渐制订对策方案，本地客户也开始逐渐消化政策，市场出现回暖迹象。”

　　年初，“粤港澳大湾区”的概念首次写入工作报告，成为社会“热词”，这也标志着粤港澳大湾区上升为国家战略。作为珠三角和粤港澳大湾区城市群几何中心的中山，不仅在经济社会发展方面迎来了新的机遇，也为中山楼市发展注入新的支撑力和想象力。

　　对此，知名财经作家叶檀在今年中山3·28招商洽谈会期间曾表示，从地理上看，中山非常幸运，刚好位于湾区城市群的连接点，各种资源可以从四面八方汇聚中山；同时，中山正处在重大交通项目谋划期，随着深茂铁、深中通道、港珠澳大桥、广州地铁18号线等项目逐步从规划到落实，中山的区位优势将更为凸显；与此同时，作为大城市周边的宜居城市，中山在生活上的综合性价比也会对人才形成吸引力。

　　“其实在整个粤港澳大湾区内部，从楼市角度而言，珠三角九个城市可以划分为三个等级，其中广深是第一线，佛山、珠海、东莞、中山、惠州是第二线，江门和肇庆则是第三线。”谢仲娟认为，虽然经过之前一轮的上涨，中山楼市均价已经超过8000元/平方米，但是与佛山、珠海、东莞等同等级城市相比，仍然处于低位；而且中山与深圳、广州、珠海相邻，且十分宜居，从整个大湾区层面而言，中山楼市仍然具备巨大潜力和价值。

　　“在珠三角城市群中，中山的城市规模、P总量虽然并不抢眼，但中山的房价、生活成本、居住等都有着一定的优势。深中通道更是为中山提供了后发优势。”中原地产施永青在“大融合·超预测——2017年粤港澳区域融合高峰会”上称，深中通道、深茂铁、城际轨道作为珠三角东西岸、乃至粤港澳湾区融合的重要载体，中山如果能够把握历史机遇建立人流、物流、信息流的平台，进一步优化行政管理，中山的经济价值才能在未来几年进一步得到凸显。

　　随着限购政策的出台，住宅市场在一二季度交出了截然不同的成绩表，但土地交易市场却维持了2016年下半年以来的热闹，成交率和转让价格持续走高。

　　27各类型土地成交，共61.67万平方米，吸金54亿元，整体溢价率接近100%，是2017年上半年中山土地市场所交出的成绩单。对比2016年同期，出让数基本持平，出让面积却减少了11%。

　　在27交易地中，5属商业地、9工业地，此外13则是市场上最受追捧的商 住用地；商 住用地总建筑面积达83.75万平方米，成交金额为42.74亿元，贡献土地交易收入占比近八成；从转让价格看，楼面地价平均5103元/平方米，溢价134%。在上半年的土地拍卖中，外来开发商成为了绝对的主角，融创、万科、恒 大、保利、中海等知名房企纷纷涌入土地市场，贡献了超过35亿元的土地成交额。

　　回顾整个过程，2月初是各开发商角力最激烈的时候。据统计显示，在2月22日至23日，中山国土资源局推出的11商 住及商业用地进入网上竞拍环节，由于本次出让地块中不少地块地理优越，吸引了超过20个开发商。其中7年来首度回归中山的碧桂园、以及刚刚入局的美的成为了最大的赢家，这两家共拿地超过了10，创下中山土地拍卖多项纪录。竞拍最激烈的是黄圃镇镇一村、三社社区地块的土地，也是该轮土地拍卖中面积最大的地块，最终经过196轮出价，被恒 大地产以13.42亿元拿下。而东区临近紫马岭一地块达限价天花板6000元/平方米，需配建22800平方米人才房，最终被来自的大龙地产拿下。

　　不少业内人士认为，土地拍卖的火热程度证明了开发商对中山楼市的看好，预计高溢价地块将刺激中山楼市价格持续走高。对于下半年的土地市场走势，房地产专家黄峻认为，“从2016年10月开始，国家对楼市开始了政策性的调控，今年以来调整力度加大，特别是在银根紧缩的情况下，大型开发商拿地会更加谨慎。以万达和富力为例，下半年它们的业务重心将会摆在自身业务的整合和资产重组上”。

　　经历了上半年的“两重天”，到了6月份中山楼市进入焦灼徘徊期，或者说是博弈期。按照政策，高于本项目前期成交价格3%或高于周边在售项目价格3%的商品住房项目，不予办理价格备案；当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法网签。

　　在此背景下，开发商面临“走量”或是“保价”的两难选择，一方面如果想要取得预售证并得到市场认可，就需要适当让利降价；否则如果想要维持原价，寻求利润空间，则会选择放慢开发推货速度。

　　同样，对于购房者而言，也面临着心理博弈。有些消费者认为，从3月份开始限购后，价格已经有所回落，可以出手，当前市场上本地客的回归就是证明；另外也有一些消费者认为，政策调控才刚开始，进入下半年，随着入市项目的增多，以及上市开发商对年终业绩的追求，房价会持续下降，不妨再等等。

　　其实，在限购之前1年多的时间里，中山楼市主要依靠外来客，其中东部片区主要是深圳客，南部片区主要是珠海客，北部片区则是广州客。随着限购政策出台，4、5月份步入政策消化期，到了6月份一些楼盘也开始降价，本地客逐步回归并形成新一轮的购买力，对于中山楼市而言是一个好的现象。

　　长期来看，在粤港澳大湾区的大背景下，中山楼市的价值仍然有提升空间。因此对于具备买房资格的刚需购房者而言，市场博弈期或许也是入市的良机，在多重因素影响下，下半年中山楼市的价格会比较乱，不排除一些开发商会选择降价走量，而这也是刚需客的机会所在。

　　对于今年上半年的中山楼市而言，第一季度惯性冲高，第二季度调控。中山房地产市场的认知度和度都比较低，国家对楼市的调控从去年10月份就开始，但在今年一季度，中山保持了2016年以来的惯性，持续冲击高位，直到3月末市内的调控政策出台，才开始降温。

　　据估算，相比一季度，二季度的一手楼交易套数下降超过一半，二手房则下跌约四成。目前，成交量是对市场的最直接反映，第二季度大部分成交住宅仍是去年所积压的网签，调控效果非常明显。与此同时，楼面成交价格也有所调整，每平方米降低了1000元至2000元。

　　在一二线城市，二手房交易数量和交易价格是普遍超过一手房的。而中山市场，一手房供应比例较高，二手交易不活跃，导致二手房价格低于一手房。长期的价格倒挂并不是一个成熟市场的标志。造成一二手房楼价的倒挂主要有两个原因，一是同类产品太多，中山有24个镇区，临近镇区总有几个定位非常类似的项目，同质化程度非常高，因此开发商只能从价格上进行竞争，导致一手房价格偏低。据观察，在目前国内的几个三角洲城市群中，中山的一手房价格仍处于较低水平。此外市民没有购买二手房的习惯，市场认知度较低是另一个原因。

　　长期来看，中山楼市仍有较大的上升空间，今年下半年港珠澳大桥将会开通，而随着深中通道、深茂铁的加速落地，中山楼市将会迎来更多机会。但我们需要进一步加强城市规划以及做好道交通等基础设施的建设，让城市增值。

　　对于购房者而言，中山的楼市价值空间需要时间和资源去兑现，目前楼市仍处于一个可见的调控阶段，趋势起码会持续至2018年下半年。考虑到港珠澳大桥有可能在年末开通，届时将会迎来利好，楼价或许有小幅度的回调。因此在今年国庆节前后，会是比较好的出手时机。