调控下的中山楼市

　　3月26日，中山房地产紧急出台调控后，就在清明假期前夕4月1日，中山住建局出台了《关于中山市新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》，针对新政中备案价格的拟定进行细化。其中，对开发企业申报备案价格高于本项目前期成交价格3%，或高于周边在售项目价格3%，且不接受指导的商品住房项目，不予办理价格备案；当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法进行网上签约。

　　对此，虽然坊间有着大量的解读，但在操作上，据不少业内人士表示，目前针对究竟“实际销售价格”如何界定、上浮3%的参考指标如何界定等问题，仍然没有任何指导。南都记者就此问题询问中山市住建部门，暂时没有得到确切回复。

　　与此同时，随着限购限贷等消息的消化，南都记者观察发现，目前中山一手楼市相比过往销售过热的情况开始有所冷静。与限购的一手楼市相比，二手房方面虽然客流量也受到一定的影响，但同时业主心理仍然“企硬”，挂牌价格相比此前更加有所飙升。有二手楼的挂牌价格涨幅超过3成。

　　此外，之前火热的土地拍卖背景下，中山国土资源局继续推出新地，被视为“靓地”的港口镇一48326.7平方米的商住地被推出市场，虽然同样设置了6000元/平方米的限价线及超限后配建人才房等要求，但是业内人士则担心，一旦该地块拍出高价后，不排除如广州楼市调控升级一样，中山楼市调控也面临加码的可能……

　　中山备案价格的指导细则终于出来了。南都记者从中山市住建局网站了解到，4月1日中山市发展和局、市住房和城乡建设局、市国土资源局联合发出《关于中山市新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》(以下简称《通知》)，专门针对中山房地产市场实施的价格备案制度进行细则指导。其中，对开发企业申报备案价格高于本项目前期成交价格3%或高于周边在售项目价格3%且不接受指导的商品住房项目，不予办理价格备案。当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法进行网上签约。

　　根据《通知》的文件内容显示，本次针对的房源范围为自2017年3月26日起预售或现楼销售的新建商品住房，开发商应先到市发展局办理销售价格备案。而对于2017年3月26日前已办理预售许可的商品住房，在办理商品房产权权属登记时无需办理销售价格备案。

　　而企业申报的备案价格应与市场相适应，对开发企业申报备案价格高于本项目前期成交价格3%或高于周边在售项目价格3%且不接受指导的商品住房项目，不予办理价格备案。价格备案按以下原则执行：有前期成交价格的，以备案前该项目3个月实际成交均价为基准；没有前期成交价格的，选取该项目周边在售项目前3个月实际成交均价为基准；该项目周边没有在售项目的，以该镇(区)前3个月实际成交均价为基准。

　　未经价格备案的预售项目，暂不核发预售许可证；未经价格备案的现售项目，暂不办理权属登记。价格一经备案6个月内不予受理上调备案价格的申报。但如需调低备案价格的，受理间隔时限可以缩短为1个月。而当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法进行网上签约。

　　对于纳入规范的项目，要在10天内一次性公开全部房源，并做好明码标价，实行“一套一标、一房一价”，在经营场所的显著公示商品住房销售价格等内容。

　　该细则出台后，有业内人士和市民反映，虽然细则公布，但不乏“一头雾水”的人士。对于普通市民而言，他们的关心点在于：申报的备案价格上浮超过3%不予备案，为什么后面的实际销售价格，却要求的是不能高于备案价格15%，甚至还了下浮幅度？

　　“市面上几乎所有解读都是一致的，认为实际销售价格不能超过15%，但是估计有可能搞错了”，有不愿意透露姓名的业内人士认为，按照申报备案价格来看，不超过3%才是相关部门的初衷，但是如果实际价格不超过15%，那么相当于开发商每次的涨幅最高能在两者总和，也就是18%。“那岂不是多此一举？实际上我认为应该是不得高于备案价格及不得下浮幅度超过15%才对”，该人士如此认为。

　　这样想法的人还不少。市民何先生表示，自限购等系列政策出台后，自己很关心楼市的情况，看完细则的想法也与上述人士相似。“很奇怪，估计是解读的或者人员断句错误”，他同时表示，除了该矛盾处外，也不理解为什么下浮幅度也有所要求。

　　为此，南都记者尝试致电中山市住建局的人员进行询问，但截至截稿日，还是没有任何回复。

　　同时，除了这样的疑问外，对于开发商们而言，最不解的在于用于备案指导的销售价格的定义上。

　　“实际上截至目前，应该还没有开发商能够成功报预售申备案价格”，合富辉煌中山分公司市场部经理谢仲娟表示，开发商们最大的困扰不在限购与限价等问题上，而是此前积压的大量高价网签与备案价格的具体参考指标上。

　　“一方面，积压的高价网签仍然按照此前网签预约的限价线执行，因此没有解决历史问题”，她认为，另一方面，备案价格乍一看已经有着非常细致的规范，但由于此前的网签预约等历史原因，导致中山新建住宅实际成交价与目前中山市国土局公布的每月备案价格有着很大的差距。“若按照这个价格进行上浮3%的价格申报，相信没有意义，开发商宁愿暂时不卖，等待更细致的指导意见出台再决定”，她表示。

　　中山中原地产拓展部总监植建军也有着类似的看法。“其实，实际销售价格不管是不高于备案价格还是不得高于15%，对于开发商而言，目前更关心的是如何通过价格备案申报”，他表示，目前上浮3%的指导，是根据网签价格，还是项目周边实际成交价格，还是按照项目认购书、给付定金等的价格来进行申报线的确定，文件中并没有指出，这急需相关部门给出更细致的指导意见。

　　有开发商表示，目前由于政策不明朗及中山限购后对人们心理层面的影响较大，因此暂时选择观望为主，并打算等待其余开发商成功申报价格后再考虑推出新货。

　　相比前两年的清明小长成的楼市成交畅旺，今年中山楼市的清明假由于经历了多道调控令而显得落寞。以外地人为销售主力的区域，如火炬开发区等镇区楼盘人气冷清，不过也有少数以本地购房者为主的楼盘还有不少人气。不过业内透露，这个清明假期的中山楼市成交可以用“惨烈”来形容。

　　“没什么人，以外地购房者为主，几乎是深圳人、北方人、珠海人来买，本地人都不买的”，火炬区一大型楼盘的销售人员称，中山楼市调控出台后对他们的影响最大，即使目前紧急调整销售策略，针对本地购房者进行拓客也较为难做。“老实说，即使深圳人少了，我们还是指望外地客户来购买，因为本地客户比较少买这边，以前便宜的时候本地客也很少购买”，她表示，实际上近期询问的北方购房者开始增加，但目前更多的是关心限购情况，已经无法签约购买。

　　有业内人士用“惨烈”来形容中山最近一段时间的成交量。“成交肯定是不理想的，无论本地客还是外地客都在观望，市场观望氛围浓厚，即使有部分购房者想买，不过无法达到条件，因此这个清明节的成交一定是惨烈的”，植建军分析。而根据合富辉煌市研部数据监测市国土局新建住宅网签情况显示，上周全市住宅网签量113套(3月27日-4月2日)。“这个成交固然有国土局的网签系统在政策出台后便进入了升级、网签基本停止的原因所致，但预计实际成交肯定是不理想的”，谢仲娟指出。

　　不过，也有少数楼盘的人气尚理想。以本地购房者为主的碧桂园凤凰城、利和豪庭等楼盘仍可见到不少购房者的身影。有楼盘负责人表示，虽然目前购房者多为观望状态，但由于存在实实在在的购房需求，因此还是愿意上门咨询情况，但暂时不打算调整价格。

　　一手楼市的多重外加购房者的观望心态也影响着二手联动机构的推货情况。记者发现，以往不少积极推出中山住宅信息的中介人员，近期基本不推出中山楼盘的信息，反而把目光盯在商业项目上，甚至更为积极地推动尚未限购的江门、惠州、肇庆、阳江等地的房产。

　　“该项目不限购！不限购！”创二地产一中介人员推出阳江月亮湾项目，该中介称，近期由于中山限购后，不少想购房的投资者已经调头往外部城市溢出，而公司也适时推出限购城市以外的合作项目针对这些购房者进行推售。家家顺有中介人员则推出肇庆、江门等地的楼盘来吸引打算购买南方房产的投资者。

　　也有项目在这轮调控中成为幸运儿。有业内人士指出，火炬开发区深中装饰城此前人气一般，但限购后该类商业性质的物业不限购，反而吸引了大量的购房者，近期人气不俗。此外，部分推售商业公寓的项目依旧维持着不俗的销售氛围。

　　与一手住宅楼市相比，限贷但不限购的二手房市场出现价格坚挺的情况。有二手中介从业者表示，本轮调控的限购，让中山一手房成交几乎了短期想买中山房产的外地购房者和投资者，因此对一手房的影响较大。然而，二手房虽然受到贷款政策的，但由于仍在可以购买的行列中，不排除有部分手头资金充裕的外地购房者选择二手房交易。

　　“二手房反价情况不算有很大的改善”，某二手中介机构经理表示，目前二手房很多业主认为，由于二手房不限购，外地购房者会青睐二手房市场，从而继续抬价。

　　南都记者也注意到，目前中山二手楼市非但没有“下火”的迹象，部分房源的价格依旧坚挺，甚至一些放盘有段时间的房源，价格已经上涨三成以上。例如，根据满堂红、家家顺等中介网站显示，较受购房者青睐的东区远洋城、奕翠园等项目，部分房源带装修的对外挂牌价已经高至2万元/平方米以上，远超目前主城区1.5万-1.8万元/平方米一手房主流价格。即使部分房源没有涨价，价格也维持在较高水平。

　　而原本不少在一个月前还有较低价格可寻觅的二手楼盘，价格也出现了上涨趋势，甚至由于“补涨”而出现较大的涨幅。例如，中信左岸一套曾挂牌近一个月的191平方米复式单位，短短几个星期已经从原本的220万挂牌价上涨至300万的挂牌价。“虽然只是个案，但的确反映着二手卖方业主的心理动态”，有中介人员称，一方面买家受到限购政策的影响比以前更加谨慎，但另一方面卖家忽视了贷款的政策而继续抬价，这让交易更难进行。

　　甚至，原本被忽视的楼梯房，近期的涨势也较为凶猛。有中介人员称，由于不少购房者受制于高价电梯房和一手商品房而转头选择价格低上一截的楼梯房，导致前期低价的二手楼梯房几乎卖断，剩余的多数是价格高于5000元/平方米的楼梯房，部分优越、较好的小区如恒信花园、翠闲庭、顺景花园等楼梯房的对外挂牌价格已经高达1万元/平方米左右。

　　有中介表示，二手房目前挂牌价格价钱虚高，或在市场继续变冷的情况下会出现下降的可能。“但一切都要看业主，除非急着回笼资金，否则不少业主并不是急着卖房，甚至有些就只有一套住房，因为担心自己放的价格低了，就干脆挂高些，而同一小区别的业主看到了，同样选择继续挂得更高，导致目前的挂牌价已经与成交价开始脱节了”，有中介分析道。

　　更让业内人士跌破眼镜的是，在中山房地产调控后，中山国土局竟再次推出新地块。昨日，港口镇一出让编号为W11-17-0004商住地块推出土地招拍挂市场。由于地块无论规模还是都较为理想，不少业内人称担心土地拍出历史新高，如同广州等城市一样，引来中山对楼市的二次加码调控。

　　据了解，该地块位于中山市港口镇社区，实际上由两块土地组成，折合面积约72.5亩，挂牌时间截止到2017年05月11日09时00分。土地出让年限70年，整体容积率大于1并且小于或等于3，建筑密度小于或等于35%，绿地率大于或等于38，建筑限高小于或等于80米。

　　有业内人士表示，该地块毗邻港汇城，对面就是保利国际广场，周边还有上乘世纪公园，星港城市名都等在售楼盘，此外还有多个居住氛围成熟的小区，湿地公园亦在地块不远处，且地块毗邻中间高速港口出入口，周边配套丰富，生活较为成熟，预计会吸引不少开发商参与拍卖。“地块比此前拍卖的地块条件还理想，正常情况下应该能够拍出很不错的价钱，预计竞配商品房面积应该在30%左右”，植建军表示，但由于目前观望情绪浓厚，预计不会出现此前的过热情况。

　　“实际上我更担心的是调控政策的加码”，他担忧，一旦土地拍卖再次出现了此前的拍卖过热情况，不排除如广州等城市一样，考虑针对楼市继续重拳加码调整，这会让中山楼市的成交雪上加霜。

　　也有业内人士表示，住房城乡建设部和国土资源部4月1日联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中，针对各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。“中山目前的库存按照此前成交较热时的情况不够半年消化，或许这才是卖地的主因”，有不愿意透露姓名的开发商表示。

　　用地面积20000平方米，属于商业用地，容积率 3.0，建筑密度 35%，绿地率 25%，建筑限高80米，计容建筑面积 60000平方米，商业配建面积 60000平方米；地块二属于二类住宅用地，用地面积28326.7平方米，容积率 2.5，建筑密度 30%，绿地率 38%，建筑限高80米，计容建筑面积 70816.75平方米，商业配建面积 10622.5平方米。

　　地块起始楼面地价4100元/平方米，起始总价约为5.36亿元，折合约740万元/亩，每次最小竞价增幅(楼面地价)为40元/平方米。而本次上网竞价出让设定的最高楼面地价为6000元/平方米。当报价达到最高限价后，竞买方式转为竞配建人才安置房，凡接受最高限价的竞买人均可参与竞配建人才安置房，竞价阶梯为480平方米(户型面积约为90平方米-144平方米，不少于4套)。