中山城光悦景(中山城光悦景还有多久楼龄)

 

我是乐居君，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球苏房乐居乐居君的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）

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新房选盘

提问：乐居君你好，想在苏州太湖新城买房，有什么好的新房推荐吗？

乐居君：苏州太湖新城分为吴江和吴中两个片区；首先如果预算有400万左右，可以选择吴中太湖新城，虽然目前吴中太新被说荒凉，像一片大工地，但是整体规划基本都落地了，今年也能兑现一些生活配套；而且吴中太湖新城目前区域内的项目颜值都很不错，可以说是高端改善居住区，像更注重小区颜值、环境方面的话吴中太新首选；

至于新房项目的话，如果想要所见即所得的配套，那么可以看看锦麟壹品，附近就是已经开业的永旺和歌林小镇商业，那边也集中了成熟二手小区，生活氛围也还可以；如果想要那种CBD的感觉，可以再往西看看，天鹅港、金融街那一块，不过那几个老盘估计选好楼层的机会少一点，不着急的话可以等等快开的大家银城东望和太泽之星那些纯新房；

其次吴江太湖新城，因为之前吴江太新定位偏向刚改和改善人群，加上投资客较多，所以就居住感受来说可能没有吴中太新好，不过吴江太新目前配套基本发展成熟，适合追求配套的，目前板块整体新房均价2.7万/平左右，预算在300多万的可以看看，新房不着急的话可以等等朗诗的项目，靠近地铁口，朗诗口碑、产品也都还不错。

今夜，撩下一路的思念，留给我无数心伤。 你说要我忘记，我挣扎了那么久，你却不曾走远。你就像颗罂粟，早已种在我心田，我岂能戒掉想你的毒。如若有下辈子，我会娶你做我的新娘，心疼你一辈子。

2

板块分析

提问：乐居君你好，95后考虑定居苏州，考虑学校，但是预算有限，园区胜浦怎么样，求大佬解惑 ?

乐居君：你好，园区胜浦算是一个需要长周期兑现规划的板块；像考虑的学校，虽然划入了园区星海教育集团，但是学校成绩还要跟生源、师资力量和周边环境挂钩，生源和师资力量咱不说，目前胜浦小区以拆迁房为主，这样的情况完全可以参考新区狮山马运路校区，因为同为知名集团下的学校，也是周边拆迁房较多，目前马运路校区成绩在实验集团排名垫底，当然了还是会比一般的学校好一点。胜浦也是一样，不过后期板块内新房交付之后应该会迎来一定的改善。

再说目前胜浦的城市界面，各大配套都处于一个在建设待落地的状态，邻里中心在建，道路交通在修，虽然作为园区下一个十年的重点发展区域，但是因为胜浦和园区核心隔了一大片工厂，所以想要融入核心还是需要很长一段时间的。

所以胜浦就是对于能接受长周期兑现的话还是可以选择，但是如果想发展较为成熟的话可以再看看别的板块了。

3

购房选筹

提问：乐居君你好，180-200万左右预算，苏州在哪里买房合适？本人躺平人士，95年，最近父母突然告诉我他们想在今年帮我把房子搞定，大概父母出个四五十万，我自己算上公积金也存了25万吧。

我现在月薪税前一万，园区上班。目前手里的钱能付下200万左右的房子的首付，刚好最近商贷利率降到4.4，月供大概六七千，想躺平的我确实有些动摇了。

不过无心研究，心里对买房还是有些抵触，毕竟算下来每天花个接近300块买个不知道能住上多久的房子（房子过个四五十年估计都成危房了）确实有抵触。。。

父母想给我买尹山湖那边的装修还可以的二手房，同事建议买甪直那边新房，我自己都不知道买新房还是二手房好。。。想请教请教，园区的房子太贵 就不考虑了

学区多少也考虑一点点，还没对象，努力寻找中，小孩上学拉长到10年以后，对传宗接代没兴趣。。。那会生育率进一步下降，说不定学区都没啥限制了，如果有限制看未来小孩自己的命吧

曾有个密友问我，她说：“亲爱的，女生到底是应该嫁给爱情，还是嫁给现实呢？嫁给现实，无非就是自己少奋斗几年。而后用10数年的时间去后悔。

房子最贵考虑200万，多了压力太大。。

乐居君：可以参考的区位有：尹山湖、甪直、吴江运东，排序的话，按综合条件排：尹山湖＞甪直＞运东。

1、尹山湖距离园区最近，通地铁、也有不错的商业（长申），独墅湖第二隧道建成后自驾通勤更方便。整体环境也不错，东临独墅湖、环绕尹山湖。差一点就是学校，数量少，口碑还一般；不过按照200万预算，这是最优先可以考虑的区位。只能看二手房，房龄都算次新，有八九十的小面积，而且目前价格不算高，对比19年高峰已算回调过了。一般2.4～2.6万，总价算下来能接近你的预算。推荐：保利悦都、弘阳上湖、阳光天地，距离地铁商业比较近，中海山湖一号、万业湖墅经典价格相对便宜；新房悦景水湾、逸品澜岸、云栖隐山三个盘价格都要2.8万甚至以上，面积起步也是一百零几平，如果预算可以加的话可以去看看华润的悦景水湾。

2、甪直距离园区也挺近，而且有独墅湖开放创新协同发展示范区的概念，说是能和园区协同连片发展。环境不咋滴，工厂多，而且污染好像挺重，当地居民在信访平台上投诉不断。另外基础配套也一般，目前就南山维乐和阳光城丽景湾那一片有两个规模不小的社区商业，又刚好隔着一条马路，形成了一个小商圈，买菜、吃饭、购买生活必需品等基础需求是完全可以满足的。学校的话，已经规划了一个由园区建设的小学，说是工程已经招标了，马上开始建设。具体会不会有园区星字头的教育集团目前不清楚。甪直索性看新房了，南山维乐和阳光城丽景湾都有二手，普遍在两万左右，甚至1.7～1.8万左右。图便宜可以去看看。新房卓越的湖东未来、碧桂园的大境公园时代、东方云境三个盘基本上都在2.2～2.4万左右，精装修带中央空调的，户型面积也是一百左右起步。

3、吴江运东是距离园区相对较远的一个选择，就一个东环南延撑着。配套比较匮乏，基本没商业，生活不便是肯定的。4号线去园区也要转车，并不方便。区域内二手很便宜，一万来块钱，新房1.8～2.0万，有装修有毛坯，还有绿地这样打折的1.5万。总的来说运东不是很推荐，运东恒力健康城有78平的小面积，总价非常友好。图便宜可以考虑，但不是特别推荐。

4

购房选筹

提问：乐居君你好，首套首贷，想买250万左右的房子，小区品质好一些，两房也可以。自住兼投资，暂不考虑学区，上班在姑苏区养育巷附近。目前看了相城区的裕沁庭，品质挺满意，但觉得稍微有点偏，上班开车纯地面道路要半小时以上。不知是否还有更合适的推荐！

乐居君：您好，这个小区在相城中央公园板块二手房挂牌价大概在2.5W左右，和周边的新房价格差不多，这个小区其实东区的品质和人群质量要比西区的高很多，因为当时东区先开盘的，东区当时在相城区那个板块价格是最高的新楼盘，后来大概到了18年左右，因为积水这块地拿地比较早后来政府限制价格，西区18年的时候限价倒挂，价格是当时那个板块价格最低的新盘，所以后来的人群就没有那么优质。

积水还有个缺点就是户型设计偏差得房率非常低，250万在积水只能买一个90平左右的两房，这个户型当时18年大概在180万左右，在未来的二手房市场和周边其他楼盘对比相对而言没有优势，周边很多新盘户型比积水好太多，得房率比积水也好太多，所以后期出手可能会比较困难。周边新盘很多都是准现房的新盘，款清就能交房，而且你这个预算也能买得到，所以你不如买周边的新楼盘，而且现在的新楼盘的居住舒适度肯定要比二手房要好一些。

你这个250万的预算现在姑苏区周边要么买新区的浒关要么买相城中央公园板块，二手房没有什么品质比较高的，所以最好买准现房的新楼盘，我比较推荐中央公园板块，那边毕竟配套比较成熟有4号线地铁，还有一个大型的商业综合体大悦春风里，并且那个板块后期主要就是居住板块，居住舒适度相对而言会比较高。板块内的产业也基本上都是以研究院之类的为主。

最后附张小白购房图：

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我觉得能认识你，有点像某个极低概率奇迹。既然自己年龄中还没有太多其它纷扰前来打搅，青春在拖杳节奏上，总会为这样情怀而奏出激烈强音。