住在杭州网楼市论坛

　　各位现场的朋友大家好，欢迎大家来到野风房产2013四盘精耕杭州品鉴沙龙，来到沙龙现场的有野风集团房地产股份有限公司营销总监朱雪飞；省内著名房产专家，透明售房市场研究院院长丁建刚。今天是人居展的第三天，可以说野风在这个区块是第一个进驻的，野风从之前到现在已经有22年进入杭州的历史，是一个深耕在杭州的老牌开发商。今天特地邀请大家过来，希望在今天对野风的未来以及2013年有一个新的认识。

　　朱雪飞：野风房产深耕在杭州已经有22年多的历史，从大家熟知的施家花园，以及到现在的现代城，这几个项目在杭州主城区当中，在市场的当中，野风房产一路走过来也比较艰辛，为整个城市的建设也作出了贡献，我们坚持到今天经历了一个过程只有我们自己所能体会，在这里借这次机会向大家介绍一下目前我们野风房产在做些什么，包括今后想做些什么，野风房产目前主要在售的项目是4个，一个是现代城的现代中心，精品公寓和写字楼，这是一个比较重要的项目。第二个项目是野风山项目，前一阶段在市场上大家也对这个项目有所了解，这是一个低密度的项目，在下半年会有中小户型的面市。第三个项目是启城，这个项目前两年在市场上取得了不俗的成绩，今年开始逐步交房。还有一个是位于主城区的野风珑园项目，在今年也会进入交付。珑园项目有自己的特色，特别是在户型的设计上，举个例子，88方的户型可以做到140方的实用面积，139方的面积有15米的面宽，从产品本身来讲，产品利用率非常之高。

　　这是我们野风房产目前所在开发的一些项目，今后我们野风房产的开发模式会选择合作开发的模式，整个野风的发展方向和前几年比，它的经营模式有所拓展，这个和整个公司发展的需要，包括和整个市场也有联系，现在市场的竞争也非常激烈，本土的开发公司必须要采取应对方式，接下去我们也会采取适当的应对措施。

　　主持人：早几年前我去采访过俞董事长的时候，他只身来到野风打拼，创造了野风，使得野风今天能够在大家心目中成为了一个老牌品牌房企，走到今天不容易。丁老师在杭州这么多年，接触过这么多的开发商，我特别想了解一下丁老师对野风房企的评价，同时你觉得野风与开发商相比，自身的特点呈现在哪些地方？

　　丁建刚：20年坚韧不拔，这是一个重要的特征，刚才朱总讲的，如果你20年前到过这个地方的话，标准的城乡结合部，现在已经是非常现代的形象，那个时候沿绍兴路基本上是农民房，在整个野风现代城的开发过程中，这个地方发生了天翻地覆的变化，这至少有野风的一份贡献。第二，对杭州城市的价值始终有认可的认识，一直在杭州做，从近十年统计来看，也把握了城市的发展脉络，比如较早的进入了下沙，较早的进入钱江科技城，这些地方都是很多企业还没有看到，虽然现在看上去，或者当时看上去有些边远。比如野风进入下沙的时候，比那些大鳄都要早。钱江科技城，这样一个省级开发区，比如说大之江板块，银湖，银湖虽然前期也有很多作品，但是野风能够到这样一个现在大家认为还是郊区房，做一个低密度的产品，这个也是有非常前瞻性的目光。既吻合了城市发展的轨迹，同时也根据自己的实际能力和运作力寻找项目，操作项目。

　　朱雪飞：通过去年现代中心的销售，这里有一个销售业绩，现代中心的小户型精品私寓还有一部分房源，今年会逐步释放一些房源，有需要的客户可以过来看一下，目前的均价水平在两万四千多，确实地铁1号线米的距离。从整个项目建设进度来看，从今年开始到5月份，我们和君澜酒店也签了意向协议，准备今年9月份进场工作了，这个酒店的定位与四季酒店一样，对和平板块也好，包括对项目品质上的提升都是非常不错的。

　　第二块是写字楼，还有一个3万多方的写字楼，写字楼的物业现代公司也想持有，因为这边的区域位置，它的商务需求是比较高的，包括我们前一阶段很多公司问我们写字楼什么时候卖，包括一些商家也和我们谈，希望能够入驻，确实现在大家对和平板块现代中心的区域价值非常认同，这一点毋庸置疑。

　　丁建刚：酒店式公寓，我一直在说地段、地段、地段，它的地段要求和住宅不一样，要求繁华、繁华、繁华，如果有地铁的话就最好了，当然还有精装，这几条都非常重要，我觉得可能小户型会更好卖一些，第一是不限购、不限贷，和住宅有巨大的价格差。如果你真是自住的话，我觉得大户型还是可以，同样如果能够替代住宅的话，几百米之隔的九龙仓君玺、碧玺，楼面价就超过它的售价，所以你要在这里买住宅的话绝对不是这个价格。总得来判断，小户型适合于出租，比较稳健的出租回报，让这个物业渐渐的升值。大户型可以自住，如果适应这种酒店式公寓的话就没有问题，而且也可以开一个小公司，可以SOHO办公。

　　写字楼，刚才朱总说了，杭州的写字楼分布不是特别均衡，一个是黄龙区块，一个是钱江新城，比较集中，还没有完全分散开来。其实在每个区块，特别是在人口密度非常高的地方，比如说城西，原来没有，没有认为城西有写字楼，现在银泰卖得也很好，浙商财富中心也卖得很好，矩阵国际也卖得很好。我们原来的概念都要搬到CBD去，这个概念是错的，一个城市应该有良性的生态分布，特别是人口密集区时应该有职住平衡。这个地方没有更多的写字楼，原来也有，包括野风自己开发的也有，但不是很多，如果在这个位置能够做的足够高端，我认为还是非常不错的。

　　主持人：谢谢，刚才丁老师也是说到野风坚韧不拔的精神，现在野风也有一个项目在银湖板块，是大家认为比较郊区的板块。在野风新产品中我印象比较深的是野风山项目，70万方的大盘，非常想了解野风山在2013年的销售计划以及产品特点。

　　朱雪飞：野风山产品有它的特殊性，目前来看之江板块的交通体系逐步完善，像之江大桥，还有紫之隧道，如果打通之后对大之江板块交通便利性有非常大的促进作用。从银湖板块来讲，整个项目的核心打造之一是商业中心，我们野风山的产品线比较丰富，适合不同客群。银湖新城这个板块的发展前景是可预见的，但它的价值，特别是居住的价值是被严重的低估。

　　主持人：朱总说到银湖板块价值的体现，对于很多居住的人来说，拥有一套低密度的住宅是很多人向往的，可以有健康生活的居住场地。在银湖区块大家入住进去更加注重配套和商业，刚才朱总说到里面有2万方的银湖商业中心，70万方的野风山体量中，拥有7万方的配套项目，请朱总谈一下提高配套上有什么特点，同时进展是怎样的？

　　朱雪飞：7万方的配套项目，这是很多项目做不到。整个银湖中心的招商工作，除了有大型的超市，大型的购物，包括一些邮政、银行，这种都会有，包括一些运动设施，这一块的工作对招商的要求是比较高的，一些偏商务的高端配套都会引入进去，整个7万方的生活配套设施能够基本满足70万方大盘生活所需。还有社区有交通巴士，到富阳，到之江，今后也会投入社区巴士管理体系。还有业主平时工作在市区，周末过去做，家里可能需要一个保姆，包括今后的物业服务上，我们会有一些人性化的服务为业主解决后顾之忧。

　　主持人：我们了解到野风山会有一些普通公寓的产品，请朱总介绍一下在2013年野风山产品的推出计划。

　　朱雪飞：目前在售的是一批法式排屋和合墅产品，这两种产品相对来说每个特性都不一样，法式排屋赠送面积会比较多一些，合墅的采光、户型设计会好一些，应该说这两类产品市场上有一定的特色。还有一批山景公寓产品，对于杭州的年轻人比较有吸引力的。

　　丁建刚：银湖板块也是行业开发商开发高端物业的区域，不可否认环境资源非常好。金都富春山居开发结束之后，大家突然感觉时间有一个断层，大家对这个板块有所忽视。我个人认为，第一，它受益于之江价值的爆发。第二，受制于之江大桥的开通和滨江区的连接。之江这个区块会有音乐学院迁入，这样的购房者、置业者非常入住到低密度的产品中，因为之江大桥的开通使得多滨江非常便利，20分钟就可以到了。由于之江、滨江溢出的一些中产阶级，这个区块还是可以关注。

　　野风山这个项目，野风很有责任感，做了比较丰富的配套，这个配套恰恰是这个区块所缺少的。从之江到富阳6号线延伸线开通的话，人们对这个板块的认识就会发生根本变化。

　　朱雪飞：启城今年会逐步的交房，现在在售的房源也比较丰富，除了公寓之外还有一批LOFT，它的可变空间也比较大。这些产品本身在户型设计上和定位上，比较不错，整个启城的运作结构和销售结构是非常好的，从目前的销售情况来看比较稳定。如果对钱江科技城有期待的客户可以关注启城，确实这个项目整个区位的价值目前被低估了，它的售价水平还是不错的。

　　主持人：我也去过花园洋房产品的样板房，这个样板房非常花心思，玩转空间的概念，从电梯入户进去之后会发现有很多空间的变化感，会看到非常挑高的客厅，上去之后就是自己的卧室，一步入的阳台，上面还有阁楼，这个花园洋房产品究竟有什么突出的产品。

　　朱雪飞：产品的空间感是比较抢眼的，包括一些阁楼，跃层，这个产品在前期规划当中，对户型的设计确实花了心思。

　　主持人：对于购房者来说，最大的吸引力在于赠送面积，就是刚才说到的挑空这些，属于赠送的构想空间，请丁老师点评一下野风启城项目。

　　丁建刚：这个板块是一个大型的开发区，会符合企业要求的环保结盟的企业，有一个基本的定位，会有很多产业工人，包括未来城镇化的进程，这些工业工人不可能再回到农村去，这个7千多的价格就是未来产业工人可接受的，我认为定位比较准确。

　　主持人：如果今年买房子的线年，如果是毛坯的话，像我这类人装修要一年，2016年才能入住，但是在临平老城区野风珑园是准现房交付，而且是今年年内就能交付，这个是希望马上入住的人是非常有吸引力的，请朱总介绍一下。

　　朱雪飞：野风珑园的产品规划定位，它的建筑特色非常像游轮。野风珑园项目比较适合工作在临平主城区的客群，这个区域比较成熟，边上有很多小区，包括一些配套设施，学校，幼儿园，临平一小，临平二小，配套非常完善。

　　朱雪飞：价格也还可以，像那批小户型价格可能稍微高一些，88方户型均价一万五百，139方起价七千八，均价九千。

　　主持人：之前说到临平时都会说一句话，迎来“双铁时代”，但在今年会不会因为地方的声音太大了，临平渐渐的声音有点小了，目前大家对临平的关注度有多高？

　　丁建刚：我觉得还是被低估了，一万多一点的价格，88方的户型实际上有140方，就是说90方左右的价格在市区只要卖一套小小的二手房，就可以在这里买到这么大的面积，两代人的居住都解决了，临平总的来说价值被低估了，包括野风珑园项目更被低估了。其实这个区块对临平人来说是非常熟悉的，比如旁边就有桂花城，我建议大家还是去看一看。

　　朱雪飞：野风房产在拿地策略上和经营策略上，今年公司高层会关注一些相对区域比较成熟的板块项目，目前关注的区域有两大块，其中一个就是申花路板块。

　　主持人：目前的土地市场呈现什么状态，我们也发现各个大鳄出手比较阔绰，本土开发商都是持谨慎的态度，你觉得现在土地市场呈现的态势是什么样子。第二，你对本土开发商，比如说野风，有什么建议。

　　丁建刚：目前政府并没有提到房地产，没有提到房价，也没有提到“国五条”，政府比较迷茫。现在大鳄不停的进入杭州，本土的开发商，包括比野风更大的开发商在内，我个人认为政府对市场的判断还有一段调研时间，会总结和反思过去几年政策出现的问题。其实我们迷茫的不是政策，像杭州这样的城市从来没有迷茫市场，市场需求是巨大的，如果把限购、限贷逐步放开的话，整个浙江会有大量的移民移到杭州来，这个毋庸置疑。

　　主持人：丁老师比较同意朱总合作开发的模式，我们昨天在这边也和几位开发商聊到了，我们也发现一个现象，目前都是以刚需产品销售为主，也有很多开发商有大户型，或者是别墅排屋这样的销售压力，包括野风集团也有。目前存量房达到了8.7万套，在这么多存量房里面大户型的比重是非常重的，朱总在大户型销售方面有什么心得。

　　朱雪飞：目前限购、限贷的政策，确实对目前市场大户型的销售有所影响，每家公司都有每家公司的策略，包括我们前面几个楼盘的销售，大户型也好，小户型也好，说到底还是总价的问题，任何房地产市场形势再迷茫的时候，小户型的去化比较好。

　　丁建刚：我也同意朱总的想法，我们的领导现在说鼓励自住，支持自住，包括改善在内，遏制投资投机，但实际上只是支持首次置业，不支持改善，实际上对于第二套就上浮了10%，包括限购的政策，或者第二套利率不上浮，首付50%就可以了，刚才说的这些政策因素，我认为最终我们的政策会进一步合理，我相信未来的政府应该可以做到，既支持首次置业也支持改善型需求，那些不合理的利率上浮，还有限购，只有这些政策变了，我们的市场就释放了。

　　主持人：现在大家都在关注政策的问题，在目前市场环境之中，开发商从3月份开始讨论，大家都说房产税是一个“狼来了”的故事，你觉得房产税杭州试点什么时候能出，出来之后对整个楼市会产生什么影响？

　　丁建刚：第一，房产税这个事原来是传闻，据我所知都是线号要实施，都是真的，但是到高层的时候，我相信还是听到了对整个市场的制约，比如立法程序的问题，实际征收的问题，等等都存在问题。我相信新一届政府会做新一轮调研，未来会更好的规划。我觉得房产税未来是一个方向，是一个调控的方向，但必须符合市场规律，比如要把法理问题解决，解决立法程序问题。第二，即使出了，我认为理论上来讲应该是一个法不溯及既往的原则，新房子如果征收的话，应该和土地出让金接轨，土地出让金要么取消，要么大幅度降低，同时每家每户应该有免税的额度。

　　主持人：目前市场上有很多声音，第一种声音是不支持房产税出台，他们觉得房产税出台会一定影响开发商的销售，新房的销售。房产税出台一段时间内会使市场处于观望的态度，直到逐步的回归正常。还有一类是盼望房产税出来，可能房产税出来之后就会取消限购、限贷。也许会有这样的现象，可能房产税出了，限购、限贷还没有放松，丁老师你怎么认为。

　　丁建刚：除非是市场又出现了狂躁，比如说土地价格巨幅的上涨，房价压不住，刚才你说的情形有可能出现，限购、限贷没有松动，房产税也出来了，但我认为这种可能性不大，当房产税出台时，限购、限贷会松动，刚需继续限购，而改善型需求，90方以上的可能限购会松动。如果房产税出台了，那么二套利率上浮，包括6成首付会进一步降低，至少限购、限贷的政策会调整，我认为这种可能性比较大。

　　朱雪飞：如果房产税出台的话可能会对市场有一定的影响，开发商更重要的是练好内功，做好产品品质，相对来说中国开发商在房地产当中还是相对比较被动的。

　　主持人：今天非常感谢朱总和丁老师来到我们的品鉴沙龙，希望2013年野风能够再创佳绩，希望未来的房地产市场能够更健康，政策更市场化。